Alerta setmanal de continguts (setmana 29 del 2024)

És possible que li hagi sorgit el dubte de quins serien els beneficis de constituir una societat dedicada a l’arrendament d’habitatges, el principal benefici dels quals en l’àmbit fiscal és la bonificació de la quota íntegra.

Doncs bé, en aquesta circular li volem recordar l’existència d’un règim fiscal especial per a entitats dedicades a l’arrendament en l’impost sobre societats, que pot resultar interessant en determinats casos per la bonificació prevista en la norma (bonificació del 40% a la part de la quota íntegra corresponent a les rendes derivades de l’arrendament d’habitatges), sempre que es compleixin una sèrie de requisits.

Aquest règim fiscal suposa una reducció de la càrrega fiscal de les empreses dedicades a aquesta activitat d’arrendament, si bé aquest tipus de societats tenen sentit quan estem parlant de grans volums d’immobles, on l’import global de renda que es pot acollir a la bonificació és realment significatiu. A més, aquestes entitats poden gaudir d’un tipus d’IVA superreduït del 4% en la compra dels habitatges destinats a aquesta activitat, en lloc del 10% habitual en la compra d’aquesta mena d’immobles.

L’esmentat règim especial es troba actualment regulat en els articles 48 i 49 de la Llei de l’impost sobre societats (LIS) i es va aprovar amb la finalitat d’estimular el mercat immobiliari d’habitatges a lloguer i donar resposta a la necessitat social de comptar amb un parc d’habitatges a lloguer.

Àmbit d’aplicació

Es poden acollir a aquest règim les societats que tinguin com a activitat econòmica principal l’arrendament d’habitatges situats en territori espanyol que els hagin construït, promogut o adquirit.

No obstant això, aquesta activitat és compatible amb:

• La realització d’altres activitats complementàries.
• La transmissió dels immobles arrendats una vegada transcorregut el període mínim de tres anys en què els habitatges han de romandre arrendats o oferts en arrendament.

Definició d’arrendament d’habitatge

A l’efecte de l’aplicació d’aquest règim especial, únicament s’entén per arrendament d’habitatge el definit en l’article 2.1 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), sempre que es compleixin els requisits i condicions establerts en aquesta Llei per als contractes d’arrendament d’habitatges.

En concret, es considera arrendament d’habitatge aquell arrendament que recau sobre una edificació habitable el destí primordial de la qual sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

S’assimilen a habitatges el mobiliari, els trasters, les places de garatge amb el màxim de dos, i qualssevol altres dependències, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador, exclosos els locals de negoci, sempre que uns i altres s’arrendin conjuntament amb l’habitatge.

Opció al règim

Les entitats que pretenguin acollir-se al règim de les entitats dedicades a l’arrendament d’habitatge, han de comunicar-ho a l’Administració Tributària. El règim fiscal especial s’aplicarà en el període impositiu que finalitzi amb posterioritat a aquesta comunicació i en els successius que concloguin abans que es comuniqui a l’Administració Tributària la renúncia al règim.

Aquestes entitats no podran optar per aquest règim especial quan apliquin qualsevol dels restants règims especials regulats en el Títol VII de la LIS, excepte el de consolidació fiscal, transparència fiscal internacional i el de les fusions, escissions, aportacions d’actiu, bescanvi de valors i el de determinats contractes d’arrendament financer.

No obstant això, les entitats que tinguin la consideració de reduïda dimensió, podran optar entre aplicar el seu règim especial o el de les entitats dedicades a l’arrendament d’habitatge. A aquest efecte, l’aplicació del règim de les entitats dedicades a l’arrendament d’habitatge és incompatible en un mateix període impositiu amb l’aplicació dels incentius fiscals de les empreses de reduïda dimensió, tant si aquests incentius procedeixen d’aquest mateix període impositiu en el qual l’entitat compleixi els requisits per a ser considerada com de reduïda dimensió com si procedeixen d’un altre anterior.

• Atenció. L’aplicació del règim d’entitats dedicades a l’arrendament d’habitatge és incompatible en un mateix període impositiu amb l’aplicació dels incentius fiscals per a les empreses de reduïda dimensió, tant si aquests incentius procedeixen d’aquest mateix període impositiu en el qual l’entitat compleix els requisits per a ser considerada com de reduïda dimensió o d’un altre anterior, i l’entitat pot optar per un règim fiscal o l’altre (DGT V2637-20).

Requisits per poder aplicar aquest règim especial

Per poder aplicar aquest règim especial, les entitats han de complir els següents requisits:

1. El nombre d’habitatges arrendats o oferts en arrendament per l’entitat en cada període impositiu ha de ser en tot moment igual o superior a 8. En aquest sentit, quant a la titularitat dels habitatges, s’exigeix que els habitatges hagin estat construïts, promoguts o adquirits per la societat, per la qual cosa els habitatges que es disposin en virtut de qualsevol altre títol jurídic, com a usdefruit, dret temporal d’explotació o arrendament, no es poden incloure en el còmput del nombre d’habitatges arrendats o oferts en arrendament per l’entitat.
2. Els habitatges han de romandre arrendats o oferts en arrendament durant almenys tres anys, el termini dels quals es computarà:
   1. En el cas d’habitatges que figurin en el patrimoni de l’entitat abans del moment d’acollir-se al règim, des de la data d’inici del període impositiu en què es comuniqui l’opció pel règim, sempre que a aquesta data l’habitatge es trobés arrendat. En cas contrari, s’estarà al que es disposa en la lletra b) següent.
   2. Si els habitatges han estat adquirits o promoguts amb posterioritat per l’entitat, des de la data en què van ser arrendats per primera vegada per ella.

L’incompliment d’aquest requisit suposarà la pèrdua de la bonificació que hagués correspost per a cada habitatge. En aquest cas, l’entitat haurà d’ingressar, juntament amb la quota de l’impost sobre societats corresponent al període impositiu en el qual es va produir l’incompliment, l’import de les bonificacions aplicades en la totalitat dels períodes impositius en els quals hagués resultat d’aplicació aquest règim especial, sense perjudici dels interessos de demora, recàrrecs i sancions que resultin procedents. No obstant això, es considera que l’incompliment d’aquest requisit en un període impositiu no impedeix que, en els períodes impositius posteriors, mentre l’entitat no renunciï al règim especial, es pugui continuar aplicant el mateix, si es compleixen tots els requisits previstos per a això.

Atenció. Poden aplicar aquest règim les entitats que tenen en el seu actiu 8 habitatges arrendats o ofertes en arrendament o més durant almenys 3 anys. Per a utilitzar aquest règim especial és necessari que l’arrendament es desenvolupi com una activitat econòmica, això és, ha de tenir una persona amb contracte laboral i a jornada completa (TEAC, de 5 de juliol de 2016).

3. Per a cada immoble adquirit o promogut, les activitats de promoció immobiliària i d’arrendament s’hauran de comptabilitzar separadament, amb el desglossament que resulti necessari per a conèixer la renda corresponent a cada habitatge, local o finca registral independent que aquests immobles es divideixin.

Atenció. Per aplicar aquest règim cal portar una comptabilitat separada per a cada immoble quan la societat acompleixi alguna activitat diferent de la pròpia de l’arrendament. D’aquesta manera es tindrà desglossament suficient per a conèixer la renda imputable a cada habitatge, local o finca registral.

4. En el cas d’entitats que desenvolupin activitats complementàries a l’activitat econòmica principal d’arrendament d’habitatges, almenys el 55% de les rendes del període impositiu, excloses les derivades de la transmissió dels immobles arrendats una vegada transcorregut el període mínim de manteniment de tres anys a què es refereix el punt dos anterior, o alternativament, almenys el 55% del valor de l’actiu de l’entitat ha de ser susceptible de generar rendes que tinguin dret a l’aplicació de la bonificació prevista per a aquest règim especial.

Bonificacions

L’incentiu fiscal consisteix a aplicar una bonificació del 40% a la part de la quota íntegra corresponent a les rendes derivades de l’arrendament d’habitatges.

La renda a bonificar derivada de l’arrendament estarà integrada per a cada habitatge per l’ingrés íntegre obtingut, minorat en les despeses fiscalment deduïbles directament relacionades amb l’obtenció d’aquest ingrés i en la part de les despeses generals que corresponguin proporcionalment al citat ingrés.

Tractant-se d’habitatges que hagin estat adquirits en virtut dels contractes d’arrendament financer (Capítol XII del Títol VII de la LIS), per calcular la renda que es bonifica no es tindran en compte les correccions derivades de l’aplicació del citat règim especial.

Incompatibilitats: aquesta bonificació és incompatible amb la reserva de capitalització. D’aquesta manera s’evita que sobre un mateix benefici es tingui un doble incentiu fiscal.

Dividends amb càrrec a rendes bonificades: en el cas de dividends o participacions en beneficis distribuïts amb càrrec a les rendes a les quals hagi resultat d’aplicació aquesta bonificació, l’exempció prevista en l’article 21 de la LIS per evitar la doble imposició de dividends, s’aplicarà sobre el 50% del seu import. No seran objecte d’eliminació aquests dividends o participacions en beneficis quan l’entitat tributi en el règim de consolidació fiscal. A aquest efecte, es considerarà que el primer benefici distribuït procedeix de rendes no bonificades.

• Atenció. En el cas de repartiment de dividends, els socis persones físiques els integren en la base imposable de l’estalvi i els socis persones jurídiques, amb participació significativa, podran aplicar una exempció del 50% quan provinguin de beneficis bonificats (si l’entitat ha obtingut rendes bonificades i altres no, es considera que el primer benefici distribuït procedeix de rendes no bonificades).

Un dels problemes que ve arrossegant aquest règim des que el 2022 es va rebaixar la bonificació, és que si aquestes entitats reparteixen dividends a una entitat matriu o hòlding de la qual depenguin, només podran aplicar l’exempció per doble imposició (actualment del 95%) al 50% d’aquestes rendes, la qual cosa fa que aquest règim no sigui tan atractiu si es preveuen repartiments de dividends recurrents, més que reinvertir.

En cas de socis persones físiques, el dividend rebut per aquestes s’haurà d’integrar al 100% en el seu IRPF, com a renda de l’estalvi, igual que amb qualsevol altra societat.

Transmissió d’accions d’entitats acollides al règim especial

Sobre la renda obtinguda en la transmissió de participacions en el capital d’entitats que hagin aplicat el règim especial, s’apliquen les regles generals de l’impost sobre societats. No obstant això, en cas que procedeixi l’aplicació de l’article 21 de la LIS, la part de la renda que es correspongui amb reserves procedents de beneficis no distribuïts bonificats, té dret a l’exempció que s’hi preveu sobre el 50% d’aquestes reserves. No seran objecte d’eliminació aquestes rendes quan la transmissió correspongui a una operació interna dins d’un grup fiscal.

Atès que l’activitat de lloguer a partir d’un cert volum pot suposar en IRPF un increment significatiu del tipus de gravamen i una elevada factura fiscal, convé analitzar diferents opcions per optimitzar la tributació d’aquesta activitat.

L’anàlisi d’un compte de resultats és essencial per avaluar la salut financera d’una empresa, especialment quan s’està considerant la seva adquisició. Aquest procés no només implica revisar els ingressos i despeses declarats, sinó també entendre com diverses tècniques comptables poden influir en els resultats presentats.

Entre els aspectes més crítics es troben la valoració i depreciació d’inventaris i actius, el reconeixement d’ingressos i despeses no recurrents, la gestió de comptes per cobrar i pagar, així com l’anàlisi de marges de benefici i flux de caixa operatiu. Aquests factors, juntament amb altres elements comptables i financers, són fonamentals per obtenir una visió completa i precisa de la situació econòmica de l’empresa i prendre decisions informades.

A continuació, destaquem algunes d’aquestes tècniques i el que ha d’observar en analitzar el compte de resultats d’una empresa:

1. Valoració d’inventaris

La valoració dels inventaris és una pràctica comptable crucial que pot ajustar-se per disminuir la càrrega fiscal de l’impost sobre societats o per incrementar el valor dels productes emmagatzemats. Segons el Pla General Comptable (PGC), els inventaris es poden valorar mitjançant mètodes com el preu mitjà ponderat, LIFO (últimes entrades, primeres sortides) o FIFO (primeres entrades, primeres sortides). Mentre que aquests mètodes són comuns en empreses regulades, les PIME sovint tenen la flexibilitat de triar altres metodologies que s’ajustin millor a les seves necessitats específiques. Per exemple, una empresa que maneja productes peribles podria optar pel mètode FIFO per reflectir millor la realitat de la seva rotació d’inventaris.

2. Depreciació d’inventaris

La depreciació d’inventaris consisteix a reconèixer que una part de l’inventari ha perdut el seu valor de manera irreversible, a causa de factors com l’obsolescència o una reducció real de valor. Segons el PGC, aquesta pràctica ha d’estar degudament documentada i justificada per complir les normatives fiscals.

3. Depreciació d’actius

La depreciació d’actius és una tècnica mitjançant la qual una empresa pot ajustar el valor dels seus actius per reflectir una pèrdua de valor, la qual cosa al seu torn pot reduir la seva càrrega fiscal. Aquesta pràctica s’ha de fer amb cautela i de conformitat amb el PGC. Per exemple, una empresa pot depreciar la seva maquinària industrial a causa del desgast o l’obsolescència tecnològica, la qual cosa permetrà introduir una pèrdua en el seu balanç que reduirà la factura fiscal. Aquesta depreciació ha de ser avaluada i registrada amb precisió per a assegurar la seva acceptació fiscal.

4. Amortitzacions

El règim fiscal permet l’amortització d’actius (com equips informàtics, mobiliari, maquinària, etc.) dins d’un rang d’anys, permetent que les empreses ajustin les seves despeses segons els seus objectius financers. Els mètodes d’amortització poden variar, sent els més comuns el mètode lineal i el de nombres decreixents. Per exemple, una empresa pot amortitzar un ordinador durant cinc anys utilitzant el mètode lineal, distribuint el seu cost de manera uniforme al llarg d’aquest període. Alternativament, pot optar per un mètode de nombres decreixents, amortitzant una major quantitat en els primers anys i menys en els posteriors.

5. Provisions d’empleats

Les provisions per a empleats permeten a les empreses reservar fons per a futurs pagaments, com a bons o indemnitzacions. No obstant això, segons la normativa fiscal, la deducció per provisions d’indemnització només es fa si l’acomiadament es concreta en el futur. Per exemple, una empresa pot dotar una provisió per a futurs bons d’acompliment dels seus empleats, però les deduccions fiscals corresponents s’aplicaran només quan s’efectuïn els pagaments.

6. Provisions per crèdits incobrables

Quan una empresa té la certesa que un client no pagarà, pot dotar una provisió per reconèixer aquesta pèrdua, ajustant així els seus comptes per reflectir la realitat financera. Aquesta pràctica, regulada pel PGC i la normativa fiscal, té requisits específics. Per exemple, si una empresa de subministraments industrials conclou que un client en fallida no liquidarà el seu deute, pot dotar una provisió per la suma deguda, sempre que compleixi els criteris establerts, com l’existència de procediments judicials en curs.

7. Altres aspectes que també ha de tenir en compte

Ingressos no recurrents

• Identifiqui si hi ha ingressos que no es generen de manera regular, com la venda d’actius o ingressos extraordinaris. Aquests poden inflar temporalment els resultats i no reflecteixen el rendiment operatiu real de l’empresa.

Despeses no recurrents

• Revisi si existeixen despeses que no es repeteixen regularment, com litigis legals, reestructuracions o pèrdues per esdeveniments extraordinaris. Aquestes despeses poden distorsionar la percepció dels costos operatius reals.

Polítiques de reconeixement d’ingressos

• Les empreses poden reconèixer ingressos en diferents moments. Asseguri’s d’entendre quan i com l’empresa reconeix els seus ingressos, especialment en projectes a llarg termini o contractes amb clients.

Comptes per cobrar i terminis de cobrament

• Avaluï els comptes per cobrar i els terminis de cobrament. Terminis llargs poden indicar problemes de liquiditat o dificultat per cobrar dels clients, fet que pot afectar la solvència de l’empresa.

Comptes per pagar i terminis de pagament

• Examini els comptes per pagar i els terminis de pagament a proveïdors. Terminis llargs poden ser una estratègia per millorar la liquiditat, però també poden indicar dificultats per complir amb les obligacions a curt termini.

Estructura de costos

• Analitzi l’estructura de costos fixos i variables. Una alta proporció de costos fixos pot indicar major risc en períodes de baixa activitat econòmica, mentre que una alta proporció de costos variables pot oferir major flexibilitat.

Marges de benefici

• Compari els marges de benefici brut, operatiu i net amb els de la indústria. Marges significativament diferents poden assenyalar problemes o avantatges competitius.

Palanquejament financer

• Revisi el nivell d’endeutament de l’empresa i la seva capacitat per complir amb les seves obligacions de deute. Un alt nivell de deute pot indicar risc financer, especialment si l’empresa no genera suficient flux de caixa.

Flux de caixa operatiu

• Més enllà dels beneficis comptables, el flux de caixa operatiu és crucial per entendre la liquiditat i la capacitat de l’empresa per finançar les seves operacions i creixement sense dependre de finançament extern.

Projectes en curs i compromisos futurs

• Avaluï els projectes en curs i qualsevol compromís futur que pugui requerir inversió addicional o afectar els resultats futurs de l’empresa.

Impostos diferits

• Examini els actius i passius per impostos diferits, ja que poden tenir un impacte significatiu en els resultats futurs i en la valoració de l’empresa.

Capital humà i provisions relacionades

• Consideri l’estat i les provisions relacionades amb el capital humà, com els plans de pensions, beneficis a empleats i potencials indemnitzacions.

Reestructuracions passades

• Investigui qualsevol reestructuració passada, incloent-hi tancaments de plantes, acomiadaments massius o canvis significatius en l’estratègia empresarial, ja que poden tenir efectes a llarg termini.

Canvis comptables

• Revisi si hi ha hagut canvis en les polítiques comptables en els últims anys, ja que aquests canvis poden afectar la comparabilitat dels resultats financers.

Aquests aspectes addicionals l’ajudaran a obtenir una visió més completa i precisa de la situació financera i operativa de l’empresa que està considerant comprar. És fonamental realitzar una anàlisi exhaustiva i, si és necessari, buscar assessorament professional per a assegurar una avaluació adequada.

Per a qualsevol consulta addicional o assistència en l’anàlisi de comptes de resultats, no dubti a contactar-nos. Som aquí per a ajudar-lo a prendre decisions informades i segures.

Volem informar-los d’una important sentència que ha dictat el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), en què es recull que la normativa que la Directiva 98/59/CE sobre acomiadaments col·lectius també s’aplica en casos de jubilació de l’empresari, sempre que s’assoleixin els llindars d’acomiadaments previstos. Aquesta sentència de l’11 de juliol de 2024, assumpte C-196/23, es va produir arran d’una consulta del tribunal espanyol (en concret, del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya), que havia de decidir sobre la validesa de l’extinció de contractes de treball després de la jubilació d’un empresari.

La jubilació d’un empresari va ocasionar l’extinció de 54 contractes de treball

Els fets es refereixen a la jubilació d’un empresari que va ocasionar l’extinció dels 54 contractes de treball vigents en els 8 centres de treball de la seva empresa. En concret, 8 treballadores van impugnar l’acomiadament irregular del qual consideraven haver estat objecte. La seva demanda va ser desestimada. El tribunal espanyol, coneixedor del recurs d’apel·lació, s’ha de pronunciar sobre la validesa de les extincions dels contractes de treball.

Normativa espanyola contrària a la Directiva 98/59/CE sobre acomiadaments col·lectius

La normativa espanyola preveu un procediment de consulta als representants dels treballadors en cas d’acomiadament col·lectiu. Ara bé, aquest procediment no s’aplica en els casos en els quals les extincions dels contractes de treball s’hagin produït per la jubilació de l’empresari persona física. No obstant això, el tribunal espanyol es pregunta si aquesta exclusió és conforme amb la Directiva de la Unió sobre acomiadaments col·lectius. Per això, es va dirigir al Tribunal de Justícia per a resoldre els seus dubtes sobre aquesta qüestió.

Sentència del TJUE

El Tribunal de Justícia recorda, per començar, que l‘objectiu principal de la Directiva és aconseguir que els acomiadaments col·lectius vagin precedits de la consulta als representants dels treballadors i de la informació a l’autoritat pública competent. Afegeix que, segons la jurisprudència reiterada, existeix acomiadament col·lectiu en el sentit d’aquesta Directiva quan es produeixen extincions de contractes de treball sense el consentiment dels treballadors afectats.

Per consegüent, considera que la normativa espanyola és contrària a la Directiva. En efecte, aquesta última s’aplica, en cas de jubilació de l’empresari, si s’assoleixen els llindars d’acomiadaments previstos (per a un període de trenta dies: un nombre d’acomiadaments almenys igual a deu en els centres de treball que ocupin habitualment més de vint i menys de cent treballadors; un nombre d’acomiadaments almenys igual al 10% del nombre dels treballadors en els centres de treball que ocupin habitualment com a mínim cent i menys de tres-cents treballadors; un nombre d’acomiadaments almenys igual a trenta en els centres de treball que ocupin habitualment tres-cents treballadors, com a mínim. Per a un període de noranta dies, un nombre d’acomiadaments almenys igual a vint, fos quin fos el nombre dels treballadors habitualment ocupats en els centres de treball afectats. A l’efecte del càlcul del nombre d’acomiadaments, s’assimilaran als acomiadaments les extincions del contracte de treball produïdes per iniciativa de l’empresari sobre la base d’un o diversos motius no inherents a la persona dels treballadors, sempre que els acomiadaments siguin almenys cinc).

El Tribunal de Justícia precisa que aquest supòsit no es pot assimilar al de la defunció de l’empresari -en relació amb el qual el Tribunal de Justícia ja ha declarat que la Directiva no és aplicable (Sentència del Tribunal de Justícia de 10 de desembre de 2009)-, ja que, a diferència d’un empresari mort, l’empresari que es jubila pot, en principi, dur a terme consultes destinades, en particular, a evitar les extincions dels contractes de treball o a reduir el seu nombre o, en qualsevol cas, atenuar-ne les conseqüències.

Ens dirigim a vostès per a informar-los sobre una actualització crucial que afecta a tots els ascensors de les nostres comunitats de propietaris i a les empreses de manteniment. 

La publicació al BOE del dia 13-04-2024 del Reial decret 355/2024, de 2 d’abril, pel qual s’aprova la Instrucció tècnica complementària ITC AEM 1 «Ascensors», que regula la posada en servei, modificació, manteniment i inspecció dels ascensors, així com l’increment de la seguretat del parc d’ascensors existent, ha introduït una sèrie de canvis substancials que afecten fonamentalment les comunitats de propietaris i empreses de manteniment.

La norma estableix una sèrie de mesures mínimes obligatòries que han de ser implementades per garantir la seguretat i el correcte funcionament dels ascensors. Aquestes noves mesures no sols són essencials per prevenir accidents, sinó que també milloraran l’eficiència i fiabilitat d’aquests equips vitals per a la nostra vida quotidiana.

A continuació, presentem un resum detallat de les principals millores que s’han de dur a terme als ascensors.

Què s’entén per ascensor a l’efecte d’aquest Reial decret?

Es considera ascensor aquell aparell d’elevació instal·lat amb caràcter permanent en edificis o construccions, proveït d’un habitacle, i que serveix nivells definits seguint un recorregut fix, que es desplaça al llarg de guies, la inclinació dels quals sobre l’horitzontal no supera els 15 graus, i que es troba destinat al transport de:

• Persones i animals de companyia.
• Persones, animals de companyia i objectes.
• Solament objectes quan l’habitacle sigui accessible, és a dir, quan una persona pugui entrar sense dificultat, i compti amb òrgans d’accionament situats dins de l’habitacle o a l’abast de la persona que s’hi trobi dins.

L’evolució normativa i tècnica, juntament amb l’experiència adquirida, ha portat a reconsiderar els modes de dur a terme les revisions de manteniment, tenint en compte les diferents condicions d’utilització dels ascensors. A més, la nova norma pretén definir millor la informació a proporcionar al titular de la instal·lació per part de l’empresa conservadora en relació amb les activitats de manteniment, definint un pla de manteniment que inclogui unes actuacions mínimes a realitzar per l’empresa conservadora.

Tal com es recull en l’exposició de motius del Reial decret, el canvi normatiu que implica un augment en la seguretat dels nous ascensors no beneficiaria als ja existents tret que es prengués alguna mesura, la qual cosa motiva la introducció en l’esmentat Reial decret d’una sèrie de mesures mínimes que milloren la seguretat dels ascensors ja existents.

Millores essencials en la seguretat dels ascensors

1. Millora de l’anivellament en cabina. El correcte anivellament de la cabina és fonamental per evitar ensopegades i caigudes en entrar o sortir de l’ascensor. La nova normativa exigeix que s’implementin millores que assegurin una precisió més elevada en l’anivellament, reduint significativament el risc d’accidents. Aquestes millores han de ser verificades periòdicament per garantir la seva eficàcia contínua.
2. Protecció i seguretat de tancament automàtic de portes. Els sistemes de tancament automàtic de portes han de ser segurs i efectius. La normativa ara requereix que aquests mecanismes incloguin sensors que detectin la presència de persones o objectes, evitant així tancaments accidentals que puguin causar lesions. Aquests sensors són una mesura preventiva indispensable per protegir tots els usuaris de l’ascensor.
3. Protecció versus moviments no controlats. És imperatiu que els ascensors estiguin equipats amb sistemes que previnguin moviments no controlats de la cabina. Això inclou la instal·lació de frens d’emergència i altres dispositius de seguretat que assegurin que l’ascensor no es desplaci inesperadament durant el seu ús. La implementació d’aquestes mesures és crucial per evitar situacions de perill.
4. Comunicació bidireccional. En cas d’emergències, la comunicació bidireccional és vital. Tots els ascensors han de comptar amb un sistema que permeti la comunicació directa entre els ocupants i el personal d’emergència. Aquest sistema garantirà una resposta ràpida i eficaç en situacions d’emergència, proporcionant tranquil·litat als usuaris.
5. Substitució de guies. Per a ascensors instal·lats abans del 6 de setembre de 1952, es requereix la substitució de guies de fusta o cilíndriques buides en un termini de tres anys des de l’entrada en vigor de la normativa. Per a ascensors instal·lats entre el 6 de setembre de 1952 i l’1 d’abril de 1967, aquest termini s’estén a sis anys, i per a aquells instal·lats des de l’1 d’abril de 1967, el termini és de deu anys. Aquesta mesura és crucial per garantir l’estabilitat i seguretat estructural dels ascensors més antics.
6. Dispositius de control de càrrega i contrapès. La normativa exigeix que tots els ascensors incorporin dispositius de control de càrrega que avisin sobre la sobrecàrrega de la cabina. A més, el contrapès ha de ser inspeccionable durant tot el seu recorregut. Aquests requisits s’han de complir en un termini de tres anys per a ascensors amb més de cinquanta anys i cinc anys per als més nous. La correcta implementació d’aquests dispositius és essencial per a la seguretat operativa de l’ascensor.

Terminis d’implementació

La nova normativa va entrar en vigor el passat 1 de juliol de 2024, afectant aproximadament el 40% dels ascensors existents al país. Les comunitats de veïns disposen d’un termini màxim de dos anys per a adaptar els seus ascensors a aquestes noves exigències. És crucial que els administradors de finques i presidents de comunitats comencin a planificar i executar les millores necessàries com més aviat millor per evitar sancions.

Procediment d’inspecció

La inspecció dels ascensors segons la nova normativa requereix una coordinació eficient. La persona responsable de la comunitat ha de presentar a l’òrgan de la comunitat autònoma una inspecció feta amb una antelació de trenta dies respecte a la data límit establerta. Aquest informe ha de certificar que l’ascensor compleix totes les noves mesures de seguretat i operativitat. A més, es recomana fer inspeccions periòdiques per mantenir els estàndards de seguretat.

Llei de propietat horitzontal: requisits per a la instal·lació o substitució d’un ascensor

El procediment per a la instal·lació o substitució d’un ascensor està regulat per la Llei de propietat horitzontal (LPH). En general, es pot dur a terme mitjançant un acord majoritari de la comunitat, tal com estableix l’article 17.2 de la LPH. És necessari que la majoria dels propietaris, representant la majoria de les quotes de participació, hi estiguin d’acord.

Existeix també la possibilitat que només un propietari pugui sol·licitar la instal·lació o substitució d’un ascensor sota unes certes condicions. Si el sol·licitant té més de setanta anys o és una persona amb discapacitat, pot requerir aquesta millora, sempre que el cost anual no superi l’import de 12 mensualitats ordinàries de les despeses comunes.

Adaptar-se a la nova normativa d’ascensors és un procés que requereix planificació i compromís, però que ofereix grans beneficis en termes de seguretat i accessibilitat. Els animem a tots a prendre les mesures necessàries per assegurar que els nostres ascensors compleixin amb les noves regulacions i així garantir la seguretat i benestar de tots els residents. El seu compliment suposarà un repte financer per a moltes comunitats de veïns.

En algun moment es deu haver preguntat què succeeix si no es paguen els diners del xec o si l’hem perdut o ens l’han robat.

Com indica el Banc d’Espanya al seu web, aquests casos l’entitat en la qual es presenta el xec en termini, té l’obligació de pagar-lo totalment o parcialment si hi ha fons disponibles en el compte del lliurador, o bé rebutjar el seu pagament si existeix alguna sospita sobre la falsificació de la seva signatura o s’ha denunciat el seu robatori o pèrdua.

Si un xec es presenta al cobrament en termini i no es paga en tot o en part, la responsabilitat serà de qui el signa, i si n’hi ha dels  endossants i els avaladors. En aquest cas, es poden exercitar les següents accions:

a) Accions canviàries o de retorn contra el lliurador, els endossants i els avaladors.

Consisteix a reclamar:

• A qui expedeix i signa el xec (el lliurador).
• Als endossants i avaladors, en el cas que n’hi hagués, sempre que s’hagués presentat el xec en termini i acreditat la falta de pagament mitjançant:
  • protest notarial
  • declaració de l’entitat lliurada, datada i escrita en el xec amb indicació del dia de la presentació o
  • declaració d’una cambra de compensació, en la qual consti que el xec ha estat presentat en termini i que no ha estat pagat.

El protest o declaració equivalent s’ha de fer abans que acabi el termini de presentació, tret que la presentació s’efectuï en els vuit últims dies del termini, i en aquest cas es pot fer en els vuit dies següents a la presentació.

El termini per reclamar contra el lliurador, els endossants i avaladors és de sis mesos des de la finalització del termini de presentació.

b) Altres accions generals:

• Accions causals, derivades del negoci que va motivar la utilització d’un xec (per exemple, una compravenda en la qual el preu es va pagar amb un xec).
• Acció d’enriquiment injust contra el lliurador i els endossants, en el cas de pèrdua de les accions canviàries i causals.

En cas de pèrdua o sostracció del xec, pot iniciar un expedient de jurisdicció voluntària davant el jutjat del mercantil o el notari, sol·licitant que no es pagui a tercera persona, que s’anul·li el xec o que es reconegui la teva titularitat.

Prescripció

El termini de prescripció d’un xec és de sis mesos a partir de l’expiració del termini de la presentació, és a dir, que prescriu al cap de sis mesos i quinze dies des de la data d’emissió del document.

En el cas d’un xec bancari, els tribunals de justícia apliquen el termini de prescripció ordinari de cinc anys i quinze dies d’acord amb l’article 1964 del Codi civil, modificat per la disposició final primera de la Llei 42/2015.