Alerta setmanal de continguts (setmana 3 del 2025)

L’optimització dels rendiments del capital immobiliari en l’IRPF implica comprendre quines despeses relacionades amb el finançament dels immobles arrendats poden ser deduïbles. En aquest context, la Direcció General de Tributs (DGT) ha emès la consulta vinculant V2165-24, en la qual analitza la possibilitat de deduir unes certes despeses associades a la cancel·lació d’un préstec hipotecari per a substituir-lo per un altre amb millors condicions.

La consulta vinculant V2165-24, de 9 d’octubre de 2024, aborda el cas d’una contribuent propietària d’un immoble arrendat. La propietària avalua cancel·lar el préstec hipotecari que grava aquest immoble i contractar-ne un de nou amb una entitat bancària diferent, aprofitant condicions més avantatjoses. Aquesta operació comporta les següents despeses:

• Comissions bancàries per la cancel·lació anticipada del préstec actual.

• Despeses de notaria i registre relacionades amb la cancel·lació de la hipoteca.

• Costos de taxació de l’immoble necessaris per a formalitzar el nou préstec hipotecari.

La qüestió plantejada és si aquestes despeses són deduïbles com a despeses de finançament en la determinació en l’IRPF del rendiment net del capital immobiliari.

Segons l’article 23.1 de la Llei de l’IRPF, són deduïbles les despeses necessàries per a l’obtenció de rendiments íntegres del capital immobiliari. En aquest cas, es considera que les despeses derivades de la cancel·lació d’un préstec hipotecari i la formalització d’un de nou compleixen aquesta condició, sempre que el nou préstec es destini exclusivament a amortitzar l’anterior.

Per tant, es podran deduir les següents despeses:

1. Comissions per cancel·lació anticipada del préstec inicial.
2. Despeses notarials i de registre associades a la cancel·lació de la hipoteca.
3. Costos de taxació per a constituir el nou préstec hipotecari.

No obstant això, serà imprescindible demostrar que el nou préstec té com a única fi l’amortització de l’anterior i que el seu vincle està relacionat directament amb l’immoble arrendat.

Condicions i proves requerides

Per a aplicar aquestes deduccions, la contribuent haurà d’acreditar:

1. Destí del nou préstec: s’ha de dedicar exclusivament a la cancel·lació de l’anterior, sense que existeixin interrupcions ni desviaments en la seva finalitat.
2. Justificació documental: les despeses han d’estar recolzades per mitjans de prova admesos en dret, com ara contractes, factures o extractes bancaris que demostrin la relació directa entre l’immoble i el nou préstec.

Els òrgans de gestió i inspecció de l’Administració Tributària seran els responsables de valorar les proves aportades.

Aspectes rellevants

És important tenir en compte que si el nou préstec inclou un import addicional no vinculat a l’amortització de l’anterior, o si no existeix continuïtat directa entre tots dos, la deduïbilitat de les despeses podria veure’s afectada. Per tant, recomanem una revisió exhaustiva de l’operació abans de sol·licitar el nou préstec.

Exemple

La Maria és una contribuent de l’IRPF que posseeix un apartament arrendat a Madrid des de 2018. Aquest immoble genera rendiments íntegres del capital immobiliari de 12.000 euros anuals. La Maria desitja cancel·lar el préstec hipotecari actual que grava aquest immoble (amb un saldo pendent de 80.000 euros) per a contractar-ne un de nou amb millors condicions financeres.

El nou préstec hipotecari que li ofereix una entitat bancària té un tipus d’interès més baix i unes condicions més favorables. No obstant això, el canvi genera una sèrie de despeses:

1. Comissió bancària per cancel·lació anticipada del préstec actual: 800 euros.
2. Despeses de notaria i registre per a cancel·lar la hipoteca existent: 600 euros.
3. Cost de taxació de l’immoble per a formalitzar el nou préstec: 300 euros.
4. Despeses d’obertura del nou préstec: 500 euros.

Segons l’article 23.1 de la Llei de l’IRPF, són deduïbles les despeses necessàries per a l’obtenció de rendiments del capital immobiliari. En aquest cas:

1. Comissió per cancel·lació anticipada: 800 euros → Deduïble, ja que està directament relacionada amb la substitució del préstec vinculat a l’immoble arrendat.
2. Despeses de notaria i registre: 600 euros → Deduïbles, perquè són necessàries per a cancel·lar la hipoteca inicial.
3. Cost de taxació: 300 euros → Deduïble, perquè la taxació és imprescindible per a la formalització del nou préstec.
4. Despeses d’obertura del nou préstec: 500 euros → No deduïbles, perquè no estan vinculats a l’obtenció d’ingressos, sinó a la constitució del nou préstec.

• Rendiment íntegre anual de l’arrendament: 12.000 euros
• Total de despeses deduïbles per l’operació: 1.700 euros (800 + 600 + 300)
• Rendiment net del capital immobiliari: 2.000 (ingressos) − 1.700 (despeses deduïbles) = 10.300 €

La Maria haurà de conservar els següents documents per a acreditar la deduïbilitat de les despeses:

1. Contracte del nou préstec hipotecari.
2. Justificant de la transferència utilitzada per a cancel·lar el préstec inicial.
3. Factures emeses per l’entitat bancària, el notari i el taxador.
4. Extractes bancaris que mostrin l’ús exclusiu del nou préstec per a amortitzar l’anterior.

Conclusió

La consulta vinculant V2165-24 reafirma que les despeses associades a la cancel·lació d’un préstec hipotecari i la formalització d’un de nou són deduïbles en la mesura en què contribueixin a l’obtenció de rendiments del capital immobiliari. Aquest criteri reforça la necessitat de documentar adequadament l’operació i la seva finalitat per a garantir el compliment dels requisits fiscals.

La transició cap a la facturació electrònica obligatòria representa una fita en la digitalització empresarial a Espanya. Impulsada per la Llei 18/2022 (“Llei crea i creix”), aquesta mesura busca modernitzar els processos de facturació, reduir la morositat i combatre el frau fiscal. A través del Reial decret 1007/2023 i de l’Ordre HAC/1177/2024, s’estableixen els requisits per als sistemes informàtics de facturació (SIF), mentre que el sistema VERIFACTU facilitarà el report immediat de factures a l’Agència Tributària.

Les dates clau per a la implementació són:

• Gener de 2026: per a empreses, segons l’estipulat en el Reial decret 1007/2023. Aquest canvi respon a la necessitat de donar temps a les organitzacions per a adaptar els seus sistemes, considerant els requisits tècnics exigents i la complexitat d’implementació.
• Juliol de 2026: per a autònoms, tal com estableix l’Ordre HAC/1177/2024. Aquest ajornament busca proporcionar més flexibilitat als autònoms a causa dels seus recursos limitats i a les altes demandes de suport tècnic esperades.

Terminis inicials. Estava previst que aquestes noves obligacions s’aplicarien al cap de nou mesos a comptar des de la publicació al BOE de l’ordre ministerial (RD 1007/2023, D.F. quarta). Per tant, en principi havien de ser aplicables a partir de juliol de 2025. No obstant això, el Ministeri d’Hisenda ha fet pública una nota informativa en la qual proposa retardar aquests terminis i així donar temps tant als afectats com a la mateixa Hisenda per a adaptar-se a les noves exigències dels SIF.

SISTEMES INFORMÀTICS DE FACTURACIÓ (SIF) I VERIFACTU

Els sistemes informàtics de facturació (SIF) han de complir estrictes requisits tècnics per a garantir la integritat, inalterabilitat i traçabilitat dels registres. A més, el sistema VERIFACTU permet la connexió directa amb l’Agència Tributària per al report instantani de factures.

Principals característiques dels SIF:

• Generació automàtica de registres: els SIF han de crear registres de facturació que incloguin detalls com a empremtes digitals (hash), signatures electròniques i codis QR per a garantir la seguretat i autenticitat de les dades.
• Inalterabilitat i traçabilitat: els sistemes han de ser capaços de registrar cada modificació o esdeveniment associat a les factures per a prevenir manipulacions.
• Conservació de dades: els registres s’han de mantenir accessibles durant el període establert per la normativa, garantint la seva llegibilitat i disponibilitat.

Sistema VERIFACTU:

• Dissenyat per a enviar registres de facturació a l’Agència Tributària en temps real.
• Redueix la possibilitat de frau mitjançant el control continu de les operacions.
• Inclou un esment obligatori en les factures: “Factura verificable en la seu electrònica de l’AEAT”.

Terminis d’implementació:

• Empreses: fins a gener de 2026 per a adaptar-se als nous requisits normatius i tecnològics.
• Autònoms: fins a juliol de 2026, considerant la complexitat i els recursos necessaris per a complir amb aquestes obligacions.

Sancions: l’incompliment dels requisits pot implicar sancions de fins a 50.000 euros per exercici fiscal, destacant la importància d’utilitzar sistemes conformes amb la normativa.

FACTURA ELECTRÒNICA OBLIGATÒRIA

La Llei crea i creix estableix l’obligatorietat de la factura electrònica per a empresaris i professionals en les seves relacions comercials. Aquest format digital cerca millorar la traçabilitat de les transaccions i facilitar el compliment normatiu.

Aspectes clau:

• Obligatorietat: aplica a totes les operacions entre empresaris i professionals, independentment de la seva mida o volum d’operacions.
• Format: les factures s’han d’emetre en formats estàndard, com Facturae, garantint la seva compatibilitat i accessibilitat.
• Accessibilitat: les factures han de ser accessibles per a consulta, descàrrega i còpia durant almenys quatre anys.

Impacte en la morositat: la factura electrònica permet monitorar els terminis de pagament, combatent la morositat comercial. A més, l’Agència Tributària podrà remetre informació estadística a l’Observatori Estatal de la Morositat Privada, millorant la transparència en les transaccions econòmiques.

Beneficis:

• Reducció d’errors i fraus.
• Més control i transparència en les operacions.
• Integració amb els sistemes de gestió empresarial i els llibres registre d’IVA i IRPF.

Cronograma:

• Empreses amb facturació superior a 8 milions d’euros: un any després de la publicació del reglament.
• Resta d’empresaris i professionals: dos anys des de la publicació del reglament.

LA SOLUCIÓ PÚBLICA DE FACTURACIÓ ELECTRÒNICA I EL PROJECTE VERIFACTU

L’Agència Tributària està desenvolupant una solució pública per a la gestió de factures electròniques, que actuarà com a repositori universal i obligatori de totes les factures emeses i rebudes.

Elements destacats:

• Solució pública voluntària: empresaris i professionals podran utilitzar plataformes privades, però hauran de remetre una còpia fidel de cada factura a la solució pública.
• Protecció de dades: la informació tractada estarà subjecta a estrictes protocols de seguretat i reserva.
• Terminis de conservació: les factures s’hauran de mantenir disponibles durant el termini màxim establert per la normativa.

Requisits per als sistemes informàtics:

• Connexió contínua i segura amb l’Agència Tributària.
•  Emissió de factures amb codis QR i hash.
•  Verificació automàtica dels registres i alertes davant possibles inconsistències.

Beneficis del Projecte VERIFACTU:

• Millora en la supervisió fiscal i reducció del frau.
• Més eficiència en la gestió documental.
• Facilita l’accés en temps real a la informació de les operacions.

Resum dels aspectes més destacats

La digitalització en la facturació és una realitat imminent. Empreses i professionals han de preparar-se per a garantir el compliment normatiu, minimitzant riscos i aprofitant les oportunitats que brinda aquesta transformació. Si necessita més informació o assessorament personalitzat, no dubti a contactar amb nosaltres. Som aquí per a ajudar-lo a complir amb les noves exigències normatives.

La Sala social del Tribunal Suprem ha resolt que els desplaçaments dels treballadors des del seu domicili al primer client, així com des de l’últim client de retorn al seu domicili, no poden ser considerats com a temps de treball efectiu. Aquesta decisió anul·la la decisió prèvia de l’Audiència Nacional, que havia reconegut aquests desplaçaments com a temps de treball per als empleats de TK Elevator SLU.

El Suprem estableix que aquest tipus de trasllats no compleix els requisits definits en l’article 34.5 de l’Estatut dels Treballadors, que determina que el temps de treball efectiu implica:

1. Permanència al lloc de treball.

2. Disposició a l’empresari durant aquest temps.

3. Realització d’activitat laboral durant el període considerat.

A més, la resolució s’alinea amb el criteri del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), segons el qual, excepte en circumstàncies excepcionals, aquests desplaçaments no formen part del temps de treball a l’efecte de remuneració.

Implicacions pràctiques per a les empreses

1. Revisió de polítiques internes: les empreses poden confirmar que el temps de desplaçament no és remunerat, tret que existeixin acords específics o excepcions derivades de les característiques particulars del lloc.

2. Gestió de conflictes: aquest pronunciament ofereix claredat jurídica per a resoldre reclamacions relacionades amb la consideració del temps de desplaçament.

3. Uniformitat en la interpretació: les empreses amb centres distribuïts en l’àmbit nacional poden aplicar aquesta doctrina com a criteri uniforme, reduint la disparitat en el tractament dels seus treballadors.

Aspectes clau per als treballadors

• Aquest pronunciament no afecta situacions específiques en les quals el desplaçament forma part inherent de l’activitat laboral, com en els casos de serveis prestats en localitzacions remotes o sense un centre de treball fix.

• És fonamental que els treballadors coneguin les polítiques de l’empresa respecte a aquests temps i els convenis aplicables.

Atenció. La sentència del Tribunal Suprem reafirma que els desplaçaments cap al primer client i des de l’últim no constitueixen temps de treball efectiu, excepte circumstàncies excepcionals. Aquesta sentència aclareix una qüestió controvertida i reforça la importància d’avaluar cada cas sota el marc legal vigent.

L’accés a l’habitatge, un tema que afecta milions de ciutadans, es converteix en l’eix central de l’últim paquet de mesures anunciat pel Govern. Durant el fòrum “Habitatge, cinquè pilar de l’estat del benestar”, el president Pedro Sánchez va presentar un conjunt de 12 iniciatives que busquen transformar el panorama residencial del país. Aquestes mesures, articulades entorn de tres pilars -més habitatge, millor regulació i més ajudes-, pretenen garantir el dret a un habitatge assequible i digne.

El president va subratllar que Espanya compta amb un escàs 2,5% d’habitatge públic enfront de xifres molt més elevades en països com França (14%) o Països Baixos (34%). Davant aquesta situació crítica, marcada per una pujada del 48% en els preus de l’habitatge en l’última dècada, el Govern busca evitar que el mercat immobiliari perpetuï una divisió social entre propietaris acomodats i inquilins precaritzats.

El mercat immobiliari a Espanya es troba en una situació de desigualtat històrica, on l’accés a un habitatge digne ha deixat de ser un dret garantit per a convertir-se en un luxe. Això s’agreuja per l’especulació immobiliària, l’increment desproporcionat en els preus i la falta de polítiques d’habitatge estables en les últimes dècades. L’habitatge públic, que hauria de funcionar com un pilar del benestar social, ha quedat relegat a un mínim minso del 2,5% del parc immobiliari total, comparat amb models europeus molt més sòlids. Per això, les mesures anunciades busquen no sols abordar l’emergència actual, sinó també establir les bases per a un canvi estructural.

Principals mesures anunciades

1. Creació de l’Empresa Pública d’Habitatge: transferència immediata de 13.000 habitatges de la SAREB i gairebé dos milions de metres quadrats de sòl per al desenvolupament d’habitatge protegit. Es preveu incorporar altres 17.000 habitatges en el mitjà termini.
2. Prioritat de compra per part de l’Estat: la nova empresa pública tindrà preferència en l’adquisició d’habitatges i sòls, assegurant que es mantinguin en mans públiques.
3. Blindatge d’habitatge protegit: legislació que garantirà que els habitatges construïts amb fons públics no puguin ser venuts a especuladors o fons voltor.
4. Llançament del PERTE d’habitatge: projecte estratègic a València per a impulsar la construcció industrialitzada i modular, reduint costos i temps d’execució.
5. Garanties públiques en lloguers assequibles: sistema inspirat en el model francès que protegirà tant els propietaris com els inquilins, començant amb menors de trenta-cinc anys.
6. Rehabilitació d’habitatges buits: aquest programa permetrà la recuperació de milers d’habitatges actualment desocupats, amb incentius per a propietaris que els posin per a llogar durant un període mínim de cinc anys.
7. Exempció fiscal del 100% en l’IRPF: benefici per a propietaris que lloguin a preus regulats segons l’índex de preus de referència.
8. Revisió fiscal d’habitatges turístics: consideració d’aquestes propietats com a negocis, amb tributació equiparada a activitats econòmiques.
9. Reforma d’avantatges fiscals per a les SOCIMI: incentius condicionats exclusivament a la promoció d’habitatge per a llogar assequible.
10. Limitació de compres estrangeres: gravamen del 100% per a no residents extracomunitaris que adquireixin habitatges, seguint models de Dinamarca i el Canadà.
11. Enduriment contra fraus en lloguers de temporada: la creació d’un fons específic permetrà als governs regionals i locals reforçar la supervisió del mercat de lloguer turístic, eliminant pràctiques fraudulentes que encareixen els preus per als residents.
12. Nou Pla estatal d’habitatge 2026: increment d’ajudes per a joves, gent gran, persones amb discapacitat i residents en zones degradades.

Totes aquestes mesures s’acompanyaran amb la reforma de la Llei del sòl, actualment en tràmit parlamentari, que facilitarà la reducció de burocràcia, accelerarà els processos de construcció i ampliarà la disponibilitat de sòl per a la construcció privada.

Malgrat l’ambició del pla, persisteixen reptes significatius. La implementació efectiva d’aquestes mesures requereix una coordinació estreta entre el Govern central, les comunitats autònomes i els ajuntaments. També serà crucial superar possibles resistències del sector privat, especialment referent a les noves fiscalitats per a habitatges turístics i compres estrangeres.

D’altra banda, l’èxit d’iniciatives com el PERTE d’habitatges dependrà de la capacitat d’Espanya per a desenvolupar tecnologies de construcció avançades i fomentar la formació d’una força laboral adaptada a aquestes innovacions.

Quadre resum de les 12 mesures