Alerta setmanal de continguts (setmana 4 del 2026)

En els últims mesos estem veient cada vegada més operacions immobiliàries estructurades com a lloguer amb opció de compra, especialment quan es tracta d’edificis complets o immobles destinats a activitat econòmica. Sobre el paper, la fórmula sembla còmoda: s’usa l’immoble, es paguen quotes i, passat un temps, es compra descomptant el que s’ha abonat.

El problema apareix quan l’Administració entén que la compra és segura des de l’inici. En aquest moment, el que semblava un lloguer comença a tributar com una cosa molt distinta.

Quan Hisenda diu “això no és un lloguer”

La Direcció General de Tributs (DGT) ha estat clara en la seva consulta vinculant V1557-25: si des del principi no hi ha dubtes raonables que s’exercirà l’opció de compra, el contracte deixa de considerar-se un lloguer ordinari.

En aquests casos, el que existeix realment és una operació de finançament, encara que el contracte s’anomeni d’una altra forma. És a dir, per a Hisenda ja s’està comprant l’immoble des del primer minut.

• Atenció. Si el preu final descompta totes les quotes i l’opció de compra està pràcticament decidida, el risc fiscal és alt encara que el contracte digui “arrendament”.

 Què succeeix comptablement (i per què afecta l’impost)?

Quan l’operació es qualifica d’arrendament financer, l’empresa no registra una despesa per lloguer, sinó:

Un actiu en el seu balanç (l’edifici).

Un passiu financer (el deute assumit).

Les quotes deixen de ser una despesa “normal” i es descomponen en dues parts:

• Interessos, que van a resultats.

• Amortització de deute, que no és despesa fiscal.

Atenció. Seguir comptabilitzant les quotes com a lloguer quan no ho són pot generar ajustos, regularitzacions i sancions.

Són deduïbles les quotes durant els cinc anys?

Aquí trobem un dels errors més freqüents. Quan el contracte es considera financer:

• No es dedueix la quota completa.

• Només són fiscalment deduïbles:

• Les despeses financeres, amb els seus límits legals.

• L’amortització de l’edifici, segons les regles fiscals.

La resta no redueix l’impost, encara que es pagui cada mes.

• Atenció. Deduir quotes completes com a lloguer quan l’operació és financera pot acabar en inspecció i liquidació amb recàrrecs.

I quan s’exerceix l’opció de compra, què passa?

En realitat, des del punt de vista fiscal, la compra ja s’havia iniciat. En exercir l’opció:

• No comença una amortització nova.

• Continua l’amortització de l’edifici ja reconegut.

Per a edificis comercials, administratius o habitatges, la referència habitual és:

• Amortització lineal màxima del 2% anual, amb un horitzó llarg.

Això sí, sempre que:

• L’edifici estigui correctament classificat.

• L’amortització reflecteixi una depreciació real i justificada.

Atenció. No tot l’edifici s’amortitza igual: el sòl no s’amortitza i alguns elements poden requerir tractament separat.

El que convé revisar abans de signar (o abans de seguir)

Aquest tipus de contractes no s’improvisen. Abans de signar -o fins i tot encara que ja estigui signat- convé analitzar:

• Si l’opció de compra és realment opcional.

• Com s’imputen les quotes.

• Quin impacte té en el balanç.

• Si l’amortització està ben plantejada.

• Si la deducció d’interessos compleix els límits legals.

Un contracte mal estructurat avui pot condicionar la fiscalitat dels pròxims 20 o 30 anys.

No tot lloguer amb opció de compra és un lloguer. Quan la compra és gairebé segura des de l’inici, Hisenda el tracta com una adquisició finançada, amb efectes immediats en comptabilitat, impost sobre societats i deduccions fiscals. La bona notícia és que, ben plantejat, l’impacte es pot gestionar. La dolenta és que, si no es revisa a temps, sol sortir car.

Abans de signar -o si ja ho ha fet- convé asseure’s, revisar números i anticipar-se. En aquesta mena d’operacions, arribar tard sol ser el veritable error.

Durant molt de temps, la resposta de l’Administració va ser categòrica: si venia el seu habitatge habitual i utilitzava els diners per a cancel·lar la hipoteca pendent, aquesta quantitat no podia formar part de la deducció per inversió en habitatge habitual.

Aquest criteri ja no se sosté. El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha unificat doctrina i ha dit clarament que sí que és possible incloure en la base de la deducció les quantitats destinades a cancel·lar el préstec hipotecari, encara que procedeixin del preu de venda de l’habitatge.

Què ha canviat exactament?

La Resolució del Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) de 20 d’octubre de 2025, posa fi a una interpretació restrictiva que aplicava l’Agència Estatal d’Administració Tributària (AEAT).

El nou criteri parteix d’una idea senzilla, però poderosa: els diners són fungibles, i el rellevant no és d’on procedeix, sinó per a què s’utilitza.

Si el pagament serveix per a extingir el préstec amb el qual es va finançar l’adquisició del que va ser l’habitatge habitual, aquest pagament pot integrar la base de la deducció.

• Atenció. No n’hi ha prou amb haver cancel·lat la hipoteca: és imprescindible que l’habitatge hagi estat realment habitual i que es compleixin els requisits del règim transitori.

A qui beneficia aquest criteri?

Aquest canvi no és per a tothom. Està pensat per a contribuents que encara conserven el dret a la deducció per habitatge habitual, és a dir, els qui:

• Ja aplicaven la deducció abans del 31 de desembre de 2012.
• Han continuat pagant l’habitatge o el seu finançament.
• No van esgotar el límit vital de deducció.
• Compleixen les regles patrimonials exigides per la normativa.

En aquests casos, la deducció continua viva, encara que l’habitatge s’hagi venut.

• Atenció. Si no es trobava ja en el règim transitori, aquest criteri no crea un dret nou: només aclareix com s’aplica el que ja existia.

Què es pot deduir després de la venda?

Amb el nou criteri, poden formar part de la base de deducció:

• Les quotes ordinàries pagades durant l’any.
• La cancel·lació del capital pendent de la hipoteca, encara que es pagui amb el preu de venda.

Tot això dins del límit anual màxim (9.040 €) i aplicant els percentatges estatal i autonòmic.

El que importa és que aquest pagament representi renda estalviada de l’exercici, incloent-hi la renda generada per la pròpia venda.

Alerta patrimonial

Si no hi ha increment patrimonial suficient l’any, la deducció pot quedar qüestionada encara que el pagament sigui correcte.

Per què Hisenda ho rebutjava… i per què ara ja no?

Fins ara, l’AEAT entenia que, un cop venut l’habitatge, el préstec deixava d’estar vinculat a l’adquisició de l’habitatge habitual.

Aquest raonament ha estat descartat.

El TEAC aclareix que cancel·lar anticipadament un préstec amb el qual es va comprar l’habitatge no canvia la naturalesa del pagament, encara que es produeixi en el mateix acte de la venda.

La causa del pagament continua sent la mateixa: pagar l’habitatge.

Alerta jurídica

Aquest criteri es recolza també en sentències de diferents Tribunals Superiors de Justícia, fet que reforça la seva solidesa enfront de futures comprovacions.

Què poden fer ara els afectats

Els qui, en el seu moment, van veure rebutjada aquesta deducció tenen una finestra oberta:

• Si l’exercici no està prescrit (quatre anys), es pot sol·licitar la devolució.
• Per a exercicis anteriors, mitjançant rectificació d’autoliquidació.
• En exercicis recents, mitjançant autoliquidació rectificativa.

Això sí, cal acreditar que es complien tots els requisits exigits per la normativa.

Alerta pràctica

No convé reclamar sense revisar abans l’expedient complet: una mala reclamació pot obrir una comprovació innecessària.

Conclusió

La venda de l’habitatge habitual no talla automàticament el dret a la deducció.

Si la hipoteca es cancel·la per a extingir el finançament amb el qual es va adquirir aquest habitatge, el pagament pot continuar computant fiscalment.

Aquest canvi de criteri obre la porta a revisar declaracions passades i, en molts casos, a recuperar imports rellevants.

La primera idea que convé fixar «i no perdre de vista» és que no tots els canvis d’empresa encaixen en l’esquema clàssic de successió empresarial. Perquè operi automàticament la subrogació prevista en l’article 44 de l’Estatut dels Treballadors (ET) és necessari una mica més que un relleu “de fet”: ha d’existir transmissió real d’una unitat productiva, amb mitjans materials, organització o elements patrimonials que mantinguin la seva identitat.

Quan això no succeeix -no hi ha traspàs d’actius, ni clientela, ni estructura organitzativa- no estem davant una successió legal, encara que així es presenti o s’intenti vestir jurídicament.

• Atenció. Si no hi ha transmissió efectiva de l’activitat, aplicar l’article 44 de l’ET de manera automàtica suposa un risc jurídic elevat.

La subrogació contractual sí que és possible, però no automàtica

En aquests supòsits entra en joc una figura diferent: la subrogació contractual. És a dir, una cessió de contractes de treball pactada entre empreses, normalment mitjançant acords privats.

El Tribunal Suprem (TS) recorda que aquest tipus de subrogació no és il·lícita en si mateixa. Es pot fer. Però no funciona sola ni per inèrcia. Cal un requisit essencial: el consentiment del treballador afectat, conforme a l’article 1205 del Codi Civil (CC), que regula la substitució de deutor en una relació obligacional.

Dit d’una altra manera: encara que les empreses hi estiguin d’acord, el contracte de treball no “viatja” sense la conformitat de qui presta serveis.

• Atenció. L’acord entre empreses no substitueix el consentiment individual del treballador, ni tan sols si existeix aval sindical o representació legal.

El consentiment del treballador no és una formalitat menor

Aquest consentiment pot ser exprés (per escrit, de manera clara) o tàcit, deduït de fets concloents. Ara bé, la Sala és especialment prudent en valorar aquest últim.

No es pot parlar d’acceptació tàcita quan el treballador, tan bon punt coneix la situació, la impugna sense dilació, presenta papereta de conciliació o qüestiona la subrogació de manera immediata. Un marge de pocs dies no converteix el silenci en conformitat.

Aquí el Suprem és rotund: no tot comportament passiu equival a acceptar el canvi d’ocupador.

Si el treballador reacciona de manera immediata, no es pot presumir consentiment tàcit en cap concepte.

Què passa si el treballador no consent la subrogació?

La conseqüència és clara, encara que de vegades es passi per alt: la relació laboral encara és vinculada a l’empresa originària, amb la qual es va signar el contracte.

Això significa que l’empresa inicial conserva la responsabilitat laboral i pot, si és el cas, adoptar decisions extintives, suspensives o modificatives conforme a l’ordenament jurídic. Però el que no pot fer és donar per “traslladat” el contracte sense base legal suficient.

En el cas analitzat, l’acomiadament dut a terme per l’empresa d’origen va ser declarat improcedent, amb obligació d’indemnitzar, i l’empresa receptora va quedar al marge de la condemna.

• Atenció. Una subrogació mal plantejada pot acabar generant acomiadaments improcedents i costos indemnitzatoris evitables.

Conseqüències

Aquesta sentència obliga a extremar la cautela en processos de reorganització, tancaments de centres, acords entre empreses del mateix grup o externalitzacions “de conveniència”.

No n’hi ha prou amb entendre que els contractes es recol·loquen. Cal analitzar si existeix veritable successió empresarial, si un conveni col·lectiu imposa la subrogació o, en defecte d’això, si s’ha recaptat correctament el consentiment individual de cada treballador afectat.

La línia divisòria és clara, i creuar-la sense cura té conseqüències.

Abans de plantejar una subrogació, convé revisar l’encaix jurídic real i documentar adequadament el consentiment quan sigui necessari.

Des del 15 de gener de 2026, tota sol·licitud d’inscripció de convenis i acords col·lectius que es presenti al REGCON ha d’emplenar els nous fulls estadístics de l’annex 2 del Reial decret 713/2010, tal com han estat revisats per l’Ordre TES/1573/2025.

No es tracta d’una recomanació ni d’un canvi progressiu: els nous formularis són obligatoris i substitueixen definitivament els anteriors. Afecten tant els convenis d’empresa com de sector i afecten també els acords col·lectius que, fins ara, es registraven amb menor nivell de detall.

El canvi no altera el contingut del conveni, però sí que obliga a declarar amb més precisió quines matèries es regulen realment, especialment en àmbits que fins fa poc quedaven difuminats o directament fora del radar estadístic.

• Atenció. Si el conveni se signa abans del 15 de gener, però es presenta després, no hi ha excepció: s’haurà d’adaptar als nous models.

UN AJUST TÈCNIC QUE TÉ EFECTES PRÀCTICS

El Ministeri de Treball insisteix que estem davant un ajust tècnic, pensat per a actualitzar la informació estadística i millorar el seguiment de la negociació col·lectiva. I és cert: no es creen nous drets ni s’imposen obligacions addicionals per aquesta via.

Ara bé, que el canvi sigui tècnic no significa que sigui neutre. El nou disseny dels fulls estadístics obliga a posicionar-se: cal dir si el conveni regula, o no regula, determinades matèries delicades, i fer-ho de manera expressa.

Això implica que aspectes que abans podien passar desapercebuts ara queden reflectits, comparats i analitzats dins d’un marc estatal i tripartit.

• Atenció. Una declaració incorrecta o poc meditada al REGCON pot generar incoherències futures entre el text del conveni i la informació oficial registrada.

ALGORISMES, IA I CONTROL DIGITAL EN LA NEGOCIACIÓ COL·LECTIVA

Un dels canvis més rellevants -i menys comentats- és la incorporació d’un bloc específic dedicat a digitalització, noves tecnologies i sistemes automatitzats.

Els nous fulls estadístics pregunten, de manera directa, si el conveni regula qüestions com:

• Treball a distància o teletreball.
• Compensació de despeses i dotació de mitjans tecnològics.
• Dret a la desconnexió digital.
• Ús d’algorismes, intel·ligència artificial, big data o sistemes d’automatització.
• Participació de la representació legal dels treballadors en la implantació o supervisió d’aquests sistemes.

No es tracta d’una pregunta decorativa. L’objectiu és identificar fins a quin punt els convenis estan abordant decisions automatitzades que afecten l’organització del treball, l’avaluació de l’acompliment, l’assignació de tasques o fins i tot els horaris.

• Atenció. Si el conveni manté el silenci sobre aquests aspectes, el REGCON ho reflectirà com a tal, la qual cosa pot tenir lectura externa en inspeccions, anàlisis sectorials o futures reformes.

TEMPS DE TREBALL, TELETREBALL I DESCONNEXIÓ SOTA LA LUPA

L’ordre també reforça la informació exigida sobre temps de treball, incorporant un detall més elevat en matèries com:

• Registre de jornada.
• Distribució irregular del temps de treball.
• Treball nocturn i descansos.
• Jornades especials.

En paral·lel, se sistematitza la informació relativa al teletreball, preguntant de manera clara si existeixen regles sobre compensació de despeses, provisió d’equips, mitjans tècnics i organització del treball a distància.

No s’exigeix que el conveni reguli aquestes matèries, però sí que es declari si ho fa o no, evitant zones grises.

Quan el text del conveni i la realitat de l’empresa no coincideixen, el full estadístic es pot convertir en un punt de fricció.

IGUALTAT, NO DISCRIMINACIÓ I DIVERSITAT AMB MÉS PRECISIÓ

Els nous fulls estadístics també afinen el focus en matèria d’igualtat i no discriminació. Es demana informació detallada sobre mesures relatives a:

• Processos de selecció i contractació.
• Formació i promoció professional.
• Conciliació corresponsable.
• Igualtat retributiva.
• Protocols enfront de l’assetjament sexual o per raó de sexe.

A més, s’incorporen de manera expressa referències a:

• Mesures i protocols LGTBI.
• Protecció de les víctimes de violència de gènere.

L’objectiu és obtenir una imatge més realista del contingut efectiu dels convenis i no sols de les seves declaracions genèriques.

No n’hi ha prou amb esmentar principis generals: el REGCON distingeix entre l’existència real de mesures i la simple absència de regulació concreta.

APLICACIÓ IMMEDIATA

L’entrada en vigor de l’Ordre TES/1573/2025 és clara i directa: 15 de gener de 2026. Des d’aquest moment, qualsevol presentació al REGCON ha d’adaptar-se als nous models, sense que importi quan es va signar el conveni.

Això afecta tant els convenis nous com els acords renegociats, revisions salarials o registres que s’hagin demorat en el temps.

• Atenció. Retardar el registre per “guanyar temps” pot jugar en contra: el model aplicable és el vigent en la data de presentació, no en la de signatura.

L’Ordre TES/1573/2025 no canvia les regles del joc, però sí que il·lumina el tauler. Obliga a mostrar què s’està negociant realment en matèria de digitalització, algorismes i intel·ligència artificial, i què no. Aquest retrat estadístic servirà com a base per al seguiment de la negociació col·lectiva i, previsiblement, per a orientar futures decisions normatives en un context d’automatització creixent.

Per això, més enllà del tràmit, convé revisar els convenis amb una mirada estratègica: no sols pensant en el que diuen, sinó també en el que declaren que diuen.

Registrar un conveni ja no és només complir un requisit formal: és deixar constància oficial de com es governa la feina en l’empresa o en el sector.

L’Agència Espanyola de Protecció de Dades (AEPD) ha publicat al seu web la guia actualitzada La protecció de dades en les relacions laborals, un document extens i d’orientació pràctica que revisa com s’ha d’aplicar el RGPD i la LOPDGDD en totes les fases de la relació laboral, des de la selecció fins a l’extinció del contracte, passant pel control empresarial, la vigilància de la salut o l’ús de tecnologies.

No es tracta d’una norma nova, però sí d’un document de referència clara per a l’AEPD, que consolida criteris, adverteix de males pràctiques freqüents i anticipa l’enfocament que se seguirà en actuacions inspectores i procediments sancionadors.

A continuació, els resumim els aspectes més rellevants.

1. Principis generals que han de guiar qualsevol tractament de dades laborals

L’AEPD recorda que la dada personal en l’àmbit laboral és un concepte ampli, que inclou no sols dades identificatives, sinó també valoracions, avaluacions d’acompliment, registres interns, imatges, àudios o informació inferida.

Punts clau:

• El consentiment del treballador rares vegades és una base jurídica vàlida, pel desequilibri existent en la relació laboral.

• La base principal del tractament sol ser:

• l’execució del contracte de treball, o

• el compliment d’una obligació legal.

• L’interès legítim empresarial només és vàlid si supera un judici estricte de proporcionalitat.

• Es reforça el principi de minimització: no tot el que resulta útil per a l’empresa és necessari des del punt de vista legal.

Atenció. Molts incompliments no deriven de grans sistemes tecnològics, sinó de la recollida excessiva de dades “per si de cas”.

2. Informació i transparència: no n’hi ha prou amb incloure una clàusula genèrica

La guia insisteix que el deure d’informació forma part essencial del dret fonamental a la protecció de dades.

Aspectes rellevants:

• La informació ha de ser clara, comprensible i no excessivament tècnica.
• És recomanable el model d’informació per capes.
• Ha d’informar-se:
• En el moment de la recollida de dades, o
• En un termini màxim d’un mes si les dades no procedeixen directament del treballador.
• Incloure una clàusula informativa en el contracte no equival a obtenir consentiment.

Atenció. Moltes empreses confonen informar amb legitimar el tractament. Són plans distints.

3. Drets dels treballadors: especial atenció a l’accés i a la supressió

L’AEPD dedica un bloc ampli als drets ARSULIPO (accés, rectificació, supressió, limitació, portabilitat i oposició).

Punts especialment sensibles:

• El dret d’accés inclou avaluacions, informes interns i valoracions.
• La supressió no implica esborrat immediat: abans ha de produir-se el bloqueig de les dades quan existeixi obligació legal de conservació.
• El bloqueig exigeix mesures tècniques reals que impedeixin l’ús de la dada.

Atenció. Eliminar dades sense bloquejar-les prèviament pot ser tan incorrecte com conservar-les indefinidament.

4. Selecció i contractació: límits clars a preguntes, xarxes socials i vida laboral

En els processos de selecció, l’AEPD reforça criteris ja coneguts, però sovint incomplerts:

• Només poden sol·licitar-se dades rellevants per al lloc.
• No és lícit investigar xarxes socials, encara que els perfils siguin públics, tret que existeixi justificació objectiva i s’hagi informat prèviament.
• No poden formular-se preguntes personals, familiars o mèdiques alienes al lloc.
• La sol·licitud de l’informe de vida laboral només és admissible sota un interès legítim ben delimitat i amb abast mínim.

Atenció. Moltes reclamacions s’originen en entrevistes mal plantejades, no en el contracte.

5. Desenvolupament de la relació laboral: nòmines, productivitat i denúncies internes

Durant la relació laboral, la guia aborda qüestions d’alt impacte pràctic:

• Publicació de dades de productivitat: només quan sigui estrictament necessari.
• Nòmines: especial compte amb accessos interns i enviaments erronis.
• Sistemes de denúncies internes (whistleblowing):
• Accés restringit,
• Confidencialitat reforçada,
• Terminis de conservació molt concrets.

Atenció. L’accés intern indegut a dades laborals és una de les infraccions més habituals.

6. Control de l’activitat laboral: videovigilància, geolocalització i detectives

Aquest és un dels blocs més sensibles de la guia.

Criteris clau:

• El control empresarial és legítim, però no il·limitat.
• Videovigilància:
• Prohibida en zones sensibles (lavabos, vestuaris),
• requereix informació prèvia clara.
• Geolocalització:
• Només durant la jornada,
• Amb finalitat concreta i proporcional.
• Detectius privats:
• Admissibles només com a mesura excepcional i proporcionada.

Atenció. El problema no sol ser el sistema, sinó l’excés en el seu ús.

7. Representació legal i sindical: cessions i publicacions de dades

L’AEPD recorda que els representants dels treballadors:

• Poden accedir a dades només quan existeixi habilitació legal,
• Han de respectar els mateixos principis de confidencialitat i minimització,
• No poden publicar dades personals indiscriminadament en taulons o comunicacions.

Atenció. La condició de representant no eximeix del compliment del RGPD.

8. Vigilància de la salut i dades mèdiques: especial protecció

La guia dedica un bloc complet a les dades de salut, considerats categoria especial:

• L’accés de l’empresa ha de limitar-se a conclusions d’aptitud.
• Les històries clíniques no són accessibles per a l’empresa.
• Wearables i noves tecnologies exigeixen avaluació d’impacte prèvia.

Atenció. Qualsevol filtració de dades de salut té un risc sancionador molt elevat.

La publicació de l’AEPD no introdueix obligacions noves, però sí que consolida criteris que ja s’estan aplicant en inspeccions i sancions. El missatge és clar: la protecció de dades en l’àmbit laboral no és un tràmit documental, sinó una gestió contínua del risc.

Des del despatx li recomanem:

• Revisar processos de selecció i entrevistes,
• Auditar sistemes de control laboral,
• Actualitzar clàusules informatives i polítiques internes,
• Formar a comandaments intermedis i personal amb accés a dades.

Una prevenció adequada evita conflictes, reclamacions i sancions que, en aquest àmbit, solen arribar quan el problema ja és visible.

Des de l’1 de gener de 2026 està en vigor a Catalunya la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, publicada al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de desembre de 2025.

No es tracta d’una reforma puntual ni d’un simple ajust tècnic. La norma introdueix un canvi d’enfocament en com s’han d’interpretar i aplicar determinades figures contractuals que, en els últims anys, havien adquirit un ús intensiu en el mercat immobiliari, especialment en zones declarades de mercat residencial tensionat.

La Llei 11/2025 actua, principalment, sobre tres grans àmbits:

1. L’arrendament d’habitatges amb caràcter temporal.

2. El lloguer d’habitacions.

3. Les transmissions d’habitatges per grans tenidors persones jurídiques, reforçant els drets de tanteig i retracte de l’Administració.

El fil conductor de la norma és clar: evitar que determinades fórmules contractuals s’utilitzin per a eludir els límits de renda, les garanties pròpies de l’arrendament d’habitatge habitual o els mecanismes d’intervenció pública previstos per a equilibrar el mercat. Per a això, el legislador català deixa de fixar-se tant en la durada o en la denominació del contracte i posa l’accent en l’ús real de l’habitatge i en la necessitat que satisfà.

A més, l’aplicació de la llei és immediata, sense règims transitoris amplis, fet que obliga a revisar contractes, models habituals i operacions en curs des d’aquest mateix moment. El que abans podia considerar-se una pràctica habitual avui pot generar conseqüències jurídiques rellevants.

L’arrendament temporal ja no es defineix pel temps, sinó per la finalitat

Un dels canvis més rellevants de la Llei 11/2025 és la redefinició del concepte d’arrendament temporal. A partir d’ara, es considera arrendament d’habitatge permanent tot contracte destinat a satisfer una necessitat d’habitatge, amb independència de la seva durada.

Només s’admet la temporalitat quan el contracte respon a causes concretes i taxades: raons professionals, laborals, d’estudis, atenció o assistència mèdica, situacions provisionals a l’espera del lliurament d’un habitatge o del retorn a la residència habitual, o altres supòsits anàlegs.

Però la llei no es queda en una declaració formal. Exigeix que:

• La finalitat del contracte consti expressament,
• Aquesta finalitat s’acrediti documentalment, i
• La documentació es dipositi juntament amb la fiança en el registre corresponent.

Si qualsevol d’aquests elements falla, el contracte es presumeix destinat a habitatge permanent.

• Atenció. No acreditar correctament la causa de temporalitat converteix el contracte, de manera automàtica, en un arrendament d’habitatge permanent.

Els arrendaments temporals passen a regir-se per les regles del lloguer d’habitatge

La conseqüència directa d’aquesta nova configuració és que molts arrendaments temporals queden sotmesos a les normes pròpies de l’arrendament d’habitatge.

En concret, els resulten aplicables les regles relatives a:

• Determinació i actualització de la renda,
• Límits màxims de renda en zones tensionades,
• Fiança legal i garanties addicionals,
• Elevació de renda per millores,
• Assumpció de despeses generals i serveis individuals.

Això suposa un canvi substancial respecte de la pràctica anterior, en la qual el contracte temporal s’utilitzava, en molts casos, com un instrument flexible per fixar rendes fora dels marges legals.

• Atenció. Un contracte temporal ja no permet, per si sol, fixar una renda superior a l’admesa per a l’habitatge habitual.

Zones de mercat residencial tensionat: mateix límit, encara que el contracte sigui temporal

En les zones declarades de mercat residencial tensionat, la llei és especialment clara: els arrendaments temporals queden subjectes als mateixos límits de contenció de rendes que la resta d’arrendaments d’habitatge.

Es tanca així una via que s’havia emprat de manera recurrent per a sortejar els preus màxims. A partir d’ara, ni la durada limitada ni la qualificació formal del contracte justifiquen una renda superior.

L’única excepció expressa són els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, vacacional o d’oci, que queden fora d’aquest règim, sempre que aquesta finalitat consti de manera clara, s’acrediti documentalment i es faci constar el lloc de residència habitual de l’arrendatari.

Si no s’acredita de manera sòlida la finalitat vacacional, el contracte se sotmet al règim general d’habitatge.

Pròrrogues i renovacions

La Llei 11/2025 presta especial atenció a les pròrrogues i renovacions dels contractes temporals, on es concentren molts dels riscos pràctics.

En particular:

• Si un contracte temporal es prorroga sense tornar a acreditar la causa de temporalitat i la residència habitual de l’arrendatari en un altre lloc, l’arrendament passa a regir-se per la normativa d’habitatge permanent, inclosa la durada mínima legal.

• Si finalitza el contracte i se’n signa un de nou amb el mateix arrendatari i sobre el mateix habitatge, el nou contracte queda sotmès al règim d’habitatge permanent, tret que es justifiqui que persisteixen les circumstàncies que van motivar la temporalitat inicial.

Una pròrroga mal documentada pot transformar un contracte temporal en indefinit per mandat legal.

El lloguer d’habitacions ja no permet fragmentar el preu

Una altra de les novetats rellevants és la regulació expressa de l’arrendament d’habitacions. La llei defineix aquesta figura com el contracte pel qual se cedeix l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar zones comunes de l’habitatge, a canvi d’un preu.

Més enllà de la definició, la norma introdueix un límit clar en zones tensionades: la suma de les rendes de totes les habitacions no pot superar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge.

A més, han de respectar-se els estàndards de superfície per persona i els llindars màxims d’ocupació fixats en la cèdula d’habitabilitat.

Dividir un habitatge en habitacions no permet superar el preu màxim legal del lloguer.

Grans tenidors i transmissions: més control i més obligacions

En l’àmbit de les transmissions, la Llei 11/2025 manté i reforça el dret de tanteig i retracte de l’Administració autonòmica en les transmissions d’habitatges situats en zones tensionades i propietat de grans tenidors persones jurídiques.

S’introdueixen, no obstant això, algunes excepcions rellevants:

• Transmissions d’habitatges de nova construcció o gran rehabilitació fetes dins de l’any següent a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat,
• Primeres transmissions d’obra nova entre societats del mateix grup amb activitat immobiliària similar.

Mentre no entri en vigor la normativa que reguli el Registre de Grans Tenidors, les persones jurídiques que transmetin habitatges hauran de declarar si tenen aquesta condició o no. Si manifesten que no són grans tenidors, hauran d’aportar certificació registral acreditativa del nombre d’habitatges de la seva propietat en el moment de la venda.

Una transmissió sense la declaració i certificació adequades pot activar drets de tanteig o retracte de manera automàtica.

La Llei 11/2025 suposa un enduriment real del marc jurídic del lloguer i de les transmissions d’habitatge a Catalunya. El legislador desplaça el focus des de la forma del contracte cap a la seva finalitat efectiva i limita de manera expressa pràctiques que havien guanyat terreny en els últims anys.

Per a propietaris, arrendadors, inversors i operadors immobiliaris, el missatge és clar: és imprescindible revisar contractes, renovacions i operacions en curs, perquè el que abans podia passar inadvertit ara té conseqüències jurídiques directes.