Alerta setmanal de continguts (setmana 41 del 2025)

Pot succeir que la seva empresa compri a una altra un immoble registralment habitatge, però cadastralment oficina i amb ús real d’oficina, per a destinar-lo a una activitat subjecta i no exempta d’IVA.

Hi ha exempció per segon lliurament?

Sí, en principi (art. 20.U.22è LIVA): els segons i ulteriors lliuraments d’edificacions estan exempts. Aquí parlem d’un immoble ja usat pel seu propietari/arrendatari; no és primer lliurament del promotor.

Es pot renunciar a l’exempció?

Sí (art. 20.Dos LIVA), si el comprador és subjecte passiu i té dret a deduir l’IVA (total o parcial) pel destí de l’immoble. La renúncia s’ha de comunicar fefaentment i el comprador ha de declarar per escrit la seva condició de subjecte passiu amb dret a deduir (art. 8 RIVA).

Efecte de la renúncia: inversió del subjecte passiu

Si hi ha renúncia, s’activa la inversió del subjecte passiu en immobles (art. 84.U.2n.e), segon guió):

• El venedor no repercuteix IVA.
• El comprador s’autorepercuteix l’IVA en el seu model 303 (suporta i, si té dret, dedueix en el mateix període). Sol ser neutral en caixa per a qui dedueix al 100%.

Importa que el registre digui “habitatge” i el cadastre/ús diguin “oficina”?

Per a l’exempció del 20.U.22è LIVA, el decisiu és primer vs. segon lliurament; la qualificació registral o l’ús afecten altres aspectes (tipus, TPO/AJD, llicències, compatibilitat urbanística), però no anul·len per si sols l’exempció de segon lliurament.

Si hi renuncia i el destí és una activitat subjecta i no exempta, aplicarà tipus general 21% sota inversió (excepte supòsits molt específics que no encaixen aquí).

Exemple

• Preu pactat de l’immoble: 600.000 €.
• Venedor: societat immobiliària. Comprador: societat que destinarà l’immoble a consultoria (activitat subjecta i no exempta d’IVA).
• És segon lliurament (immoble ja usat).
• El comprador té dret a deducció 100%.

Escenari A – No renunciar a l’exempció

• IVA: exempt per 20.U.22è → no es repercuteix IVA
• TPO: l’operació va a TPO (tipus segons CA; p. ex., 6-10%). Si prenem 7% orientatiu: 42.000 € d’impost no deduïble.
• AJD: pot meritar-se per l’escriptura amb quantia (tipus autonòmic)
• Caixa del comprador: desemborsa 600.000 + TPO (+ AJD). El TPO no es recupera.

Escenari B – Renunciar a l’exempció i inversió del subjecte passiu

• Renúncia formal del venedor + declaració del comprador (art. 8 RIVA).
• IVA: inversió del subjecte passiu → el venedor no repercuteix IVA; el comprador s’autorepercuteix 21% (126.000 €) i el dedueix íntegrament en el mateix 303.
• TPO: no procedeix per quedar subjecte i no exempt a IVA.
•  AJD: pot meritar-se per l’escriptura (segons CA).
• Caixa del comprador: paga 600.000 € (més AJD, si aplica). Sense TPO i sense cost d’IVA per neutralitat.

Si el comprador dedueix al 100%, renunciar i aplicar inversió sol ser financerament més eficient (estalvia TPO i evita cost fiscal no recuperable).

Si el comprador no dedueix o dedueix parcialment, cal simular: a vegades convé mantenir l’exempció (i assumir TPO) per a no “menjar-se” un IVA no deduïble.

Llista de control per a decidir

• És segon lliurament? Sí → exempció disponible.
• El comprador dedueix? Sí, total/parcial → es pot renunciar.
• S’ha formalitzat la renúncia i la declaració del comprador? Tot per escrit i previ o simultani al lliurament.
• S’ha valorat l’impacte de TPO vs. IVA amb inversió i el AJD? Simulació abans de signar.
• Ús i llicències compatibles amb l’activitat prevista? Eviti sorpreses extra-fiscals.

En els últims mesos s’ha parlat molt del nou sistema Verifactu, el model amb el qual Hisenda busca garantir la integritat i traçabilitat de les factures emeses per empresaris i professionals. No obstant això, fins ara quedaven molts dubtes sobre la seva aplicació pràctica, especialment en casos on les factures no es generen amb un programa de gestió específic.

La Direcció General de Tributs (DGT) ha resolt recentment una consulta (V0058-25, de 3 de febrer de 2025) que resol diverses qüestions importants.

1. Quines empreses estan afectades

En primer lloc, la DGT recorda que totes les societats mercantils i els autònoms que desenvolupin activitats econòmiques tenen la condició d’empresaris a l’efecte de l’IVA, i per tant estan subjectes a les obligacions de facturació. Ara bé, només estaran obligats a complir amb el nou Reglament Verifactu aquells que emetin factures mitjançant sistemes informàtics o electrònics.

Això significa que, si una empresa emet les seves factures a mà, amb paper en blanc o preimprès, o fins i tot amb màquina d’escriure, no està obligada a adaptar-se al Reial decret 1007/2023. En canvi, si s’utilitzen programes informàtics, fulls de càlcul o processadors de text, sí que pot entendre’s que existeix un “sistema informàtic de facturació”, i per tant serà necessari complir amb les exigències del reglament.

• Atenció. Usar Excel o Word per a facturar pot considerar-se ús d’un sistema informàtic, encara que sembli un mètode manual. Convé revisar aquest punt abans que finalitzi l’any 2025.

2. Accés d’Hisenda als registres de facturació

Un altre dels dubtes era si l’Agència Tributària podria accedir directament i en remot als registres de facturació. La resposta és que sí, però amb matisos: només podrà fer-ho quan es tracti de sistemes informàtics subjectes al reglament, i sempre sota els límits de la Llei General Tributària. A més, el sistema ha de permetre que la informació fiscal estigui separada de les dades confidencials no tributàries, garantint així la protecció de la informació empresarial i personal.

• Atenció. L’AEAT pot requerir una còpia dels registres o personar-se per a verificar el sistema. Si s’utilitza un programari adaptat al model Verifactu, aquest accés ja queda cobert de manera automàtica.

3. Sistemes VERI*FACTU i signatura electrònica

Els sistemes VERI*FACTU són aquells que envien de manera automàtica i contínua a l’AEAT tots els registres de facturació. Aquests sistemes no necessiten signar electrònicament cada factura, ja que generen una “empremta digital” o hash que garanteix la seva autenticitat.

Per contra, els qui no usin Verifactu hauran de mantenir els seus sistemes signant electrònicament els registres de facturació conforme a l’article 12 del reglament.

• Atenció. La signatura electrònica és obligatòria només per als registres de facturació, no per a les factures emeses.

Volem recordar finalment, que l’article 201 bis de la Llei General Tributària qualifica d’infracció greu l’ús, tinença o comercialització de sistemes informàtics que permetin alterar registres, portar comptabilitats paral·leles o no garantir la integritat de les dades. Les multes poden ser elevades, tant per a fabricants com per a usuaris.

Cada vegada més companyies estan ajustant beneficis associats al treball presencial: menjadors, transport, i especialment l’aparcament gratuït en les instal·lacions. El dilema sorgeix quan part de la plantilla teletreballa diversos dies a la setmana i ja no usa de forma continuada la plaça, en aquest cas l’empresa retirar-la-hi per a optimitzar recursos?

La resposta, segons la jurisprudència i l’article 41 de l’Estatut dels Treballadors, és no sense més ni més.

L’ús gratuït de l’aparcament es considera una condició més beneficiosa quan s’ha consolidat en el temps com a pràctica habitual. Això significa que forma part del “paquet” de condicions del treballador, al mateix nivell que altres beneficis com l’assegurança mèdica, la cistella de Nadal o l’ús de menjador.

La jurisprudència ha assenyalat que si l’aparcament es concedeix de manera general i continuada, no es pot eliminar unilateralment, excepte causa justificada i procediment adequat.

És irrellevant que el benefici no figuri en el contracte: l’ús constant i tolerat genera un dret adquirit.

En conseqüència, retirar les places de pàrquing sense seguir el procediment de l’art. 41 ET podria considerar-se una modificació substancial no autoritzada, amb possibilitat d’impugnació judicial.

Quan es pot suprimir legalment

Només en tres escenaris:

a) Si el benefici estava condicionat

Si l’empresa va vincular expressament l’aparcament a assistir cinc dies a l’oficina o a uns certs llocs, i aquestes condicions ja no es compleixen, pot retirar-lo sense necessitat de procediment.

Exemple: l’acord intern deia: “El dret a plaça d’aparcament es concedeix a empleats que acudeixen presencialment diàriament.” Si ara teletreballen dos o tres dies, la condició deixa de complir-se.

b) Si existeixen causes econòmiques, tècniques, organitzatives o de producció (ETOP)

Pot retirar-se mitjançant una modificació substancial, sempre que es justifiqui: reducció de costos, reorganització d’espais, sostenibilitat o reconfiguració d’oficines. S’ha de seguir el procediment de l’art. 41 ET, informant la plantilla o als representants legals, amb un termini mínim de preavís de quinze dies.

c) Si se substitueix per una compensació

Una altra opció viable és modificar el benefici, oferint una alternativa proporcional:

• Un xec transport o ajuda al desplaçament.
• Una rotació setmanal de places.
• Una reducció parcial en lloc de retirada total.

Aquestes fórmules mitiguen l’impacte i redueixen el risc de conflicte laboral.

Exemple

Empresa XYZ, S.A. disposa de 40 places d’aparcament i 80 empleats. Fins a 2022, tots treballaven de manera presencial i les places s’assignaven per antiguitat.

Amb la nova política de teletreball híbrid (tres dies presencials), la direcció decideix suprimir 20 places per a destinar-les a visites comercials i clients.

1. L’empresa comunica que els treballadors que teletreballen ja no tindran dret a l’aparcament.

2. Dos empleats impugnen la mesura, al·legant modificació substancial.

3. El jutge els dona la raó: el pàrquing és una condició més beneficiosa perquè s’havia gaudit sense limitació ni vinculació expressa a l’assistència diària.

4. El tribunal conclou que l’empresa havia tramitar una modificació substancial col·lectiva, justificant causes organitzatives i oferint alternatives.

Resultat: l’empresa ha de reposar el benefici i abonar una compensació econòmica pel perjudici causat.

Com actuar si la seva empresa vol modificar-ho

1. Analitzi l’origen del benefici. Consta en contracte, conveni o és una pràctica tolerada?

2. Revisi si existeix una condició escrita que vinculi el pàrquing a l’assistència completa.

3. Si no n’hi ha, prepari una modificació substancial col·lectiva o individual (segons el nombre d’afectats).

4. Comuniqui-ho per escrit, explicant les causes (reorganització d’espais, sostenibilitat, cost).

5. Negociï si és possible una fórmula intermèdia: places rotatives, per torns o compartides.

6. Eviti l’eliminació brusca: la imatge interna i el clima laboral també compten.

L’aparcament pot semblar un detall menor, però en relacions laborals tot el que es consolida genera drets. El nou entorn híbrid exigeix reequilibrar els beneficis, però sempre des del respecte al marc legal. Suprimir de forma raonada, negociada i documentada evita conflictes i demostra una gestió laboral moderna i respectuosa.

La Sala social del Tribunal Suprem ha resolt una controvèrsia freqüent: què succeeix amb la prestació de risc durant l’embaràs si després l’empresa entra en ERTO? La resposta és clara: no es pot suspendre un contracte que ja estava suspès. En una recent sentència, l’Alt Tribunal recorda que el risc laboral per a una treballadora embarassada subsisteix mentre persisteixi l’embaràs i el lloc continuï sent incompatible, fins i tot si posteriorment es produeix un ERTO.

Moltes mútues van suspendre aquestes prestacions durant la pandèmia en considerar que l’ERTO eliminava el risc. El Tribunal Suprem acaba de corregir aquest criteri: el risc no desapareix per la inactivitat de l’empresa.

En el cas analitzat pel Suprem, la treballadora es trobava percebent la prestació de risc durant l’embaràs reconegut per la Mútua FREMAP des d’octubre de 2019. Mesos després, l’empresa va entrar en un ERTO per força major derivat de la COVID-19 (març 2020), i la Mútua va suspendre el pagament de la prestació al·legant que, com que no hi havia activitat, ja no hi havia risc laboral.

Després d’esgotar les reclamacions prèvies, el cas va arribar fins al Tribunal Suprem, que en la seva Sentència 774/2025, de 15 de setembre, va anul·lar les resolucions anteriors i va reconèixer el dret de la treballadora a continuar percebent la prestació durant tot el temps del seu embaràs.

El debat girava entorn de si la posterior suspensió del contracte per un ERTO podia interrompre o fer desaparèixer una prestació ja concedida per risc durant l’embaràs.

El Tribunal Superior de Justícia de Madrid havia negat el dret, amb l’argument que “no pot haver-hi risc si no hi ha activitat empresarial”. No obstant això, el Suprem unifica doctrina i declara el contrari: “És irracional pretendre suspendre un contracte de treball que ja està suspès.”

La doctrina del Tribunal Suprem

L’Alt Tribunal distingeix dues situacions:

a) Quan l’embaràs és posterior a l’ERTO

Si la treballadora queda embarassada durant un ERTO i el seu contracte ja està suspès, no té dret a percebre la prestació, ja que no hi ha obligació de prestar serveis i, per tant, no existeix risc efectiu.

No hi ha prestació si no hi ha treball que causi el risc.

b) Quan l’embaràs i el risc són anteriors a l’ERTO

Si la treballadora ja estava en situació de risc i amb el contracte suspès per aquesta causa, un ERTO posterior no afecta la prestació.

El contracte ja està suspès; no es pot tornar a suspendre per una causa sobrevinguda.

La prestació només finalitza quan comenci la baixa per maternitat o quan la treballadora es reincorpori a un lloc compatible (art. 187.2 LGSS).

Per tant, la mútua o l’empresa no poden extingir ni suspendre la prestació al·legant l’entrada en un ERTO.

L’ERTO, encara que sigui causa autònoma de suspensió (art. 45.1 j ET), no es pot superposar sobre una suspensió ja existent per risc.

Imaginem el cas de la Laura, treballadora en una indústria química.

• L’1 de juny de 2025, el seu metge certifica risc durant l’embaràs, i la mútua reconeix la prestació al 100% de la base reguladora.
• L’1 de setembre de 2025, l’empresa entra en ERTO parcial per caiguda de producció.
• La mútua comunica la suspensió del subsidi per entendre que el contracte queda suspès per l’ERTO.

Amb la doctrina del Suprem, aquesta suspensió és contrària a dret: la Laura mantindrà el dret a cobrar la prestació per risc durant l’embaràs fins que pareixi o es reincorpori a un lloc compatible, encara que l’empresa es trobi temporalment sense activitat.

Tingui present…

• Les mútues no poden suspendre d’ofici la prestació si ja estava reconeguda abans de l’ERTO.
• Les empreses han de continuar considerant a la treballadora en situació de suspensió per risc, encara que la resta de la plantilla estigui afectada per un ERTO.
• Si l’embaràs es produeix durant l’ERTO, la prestació se sol·licitarà en reincorporar-se si el lloc comporta risc.
• És recomanable documentar clarament la data d’inici del risc i la d’entrada en l’ERTO, per evitar conflictes amb la Seguretat Social.

Amb el tancament de l’exercici molt a la vora, és un bon moment per a detenir-se i mirar la seva empresa des d’un punt de vista jurídic i mercantil. Cada any comporta moltes modificacions normatives, criteris administratius i resolucions judicials que canvien silenciosament el terreny sobre el qual operen les societats. I enguany, més que mai, convé revisar si tot està en ordre abans d’entrar en 2026.

Per què és recomanable un reconeixement sistemàtic mercantil?

Perquè el risc més comú en les empreses no és el que es veu, sinó el que s’acumula en els papers: decisions no inscrites, acords socials mal redactats, administradors amb responsabilitats latents o societats amb estructures que ja no s’ajusten a la realitat del negoci.

Un reconeixement sistemàtic mercantil permet detectar a temps situacions que poden derivar en sancions, bloquejos societaris o fins i tot responsabilitats personals dels administradors.

I fer-ho ara, abans del tancament comptable i fiscal, pot marcar la diferència entre una correcció preventiva i un conflicte posterior.

Aspectes que convé revisar abans de finalitzar l’any

1. Composició i vigència dels òrgans d’administració

• Els càrrecs estan formalment inscrits en el Registre Mercantil?
• S’han renovat els mandats caducats o prorrogats tàcitament?
• Hi ha consellers o administradors que figuren en el càrrec, però ja no exerceixen funcions reals?

2. Compliment de les obligacions dels administradors

• Responsabilitat per deutes socials (art. 367 LSC): si existeixen pèrdues que deixin el patrimoni net per sota de la meitat del capital, l’òrgan ha d’actuar abans del tancament de l’exercici.
• Situacions de causa de dissolució o necessitat de reequilibri patrimonial.
• Anàlisi de possibles conflictes d’interès i operacions vinculades.

3. Llibre de socis i transmissió de participacions

• Comprovació de la titularitat real i dels moviments no inscrits.
• Revisió de pactes parasocials i acords entre socis que puguin haver-se quedat obsolets o contradir els estatuts.

4. Estatuts i acords socials

• Adaptació a les reformes recentment introduïdes per la Llei de start-ups, la Llei crea i creix i el Reglament d’auditoria.
• Inclusió de clàusules sobre juntes telemàtiques, convocatòries electròniques o reunions híbrides, ja plenament vàlides però sovint no reflectides en els estatuts.

5. Dipòsit de comptes i obligacions registrals

• Revisió del dipòsit en termini dels comptes anuals i del contingut de l’informe de gestió.
• Verificació que no existeixin incidències en el BORME o anotacions per incompliments.
• En cas de societats inactives, valorar la seva dissolució o reactivació formal abans del 31 de desembre.

6. Compliment de noves obligacions societàries

• Llei de representacions digitals i ús de plataformes electròniques per a la comunicació amb l’Administració.
• Identificació del titular real conforme a les noves exigències de transparència (Reial decret 609/2025).
• Preparació per a la Directiva de diligència deguda en sostenibilitat empresarial (CSDDD), que implicarà noves responsabilitats per a administradors i grups societaris.

Altres qüestions…

• Reforma del Codi de comerç i la Llei de societats de capital (en tramitació) que reforçarà la responsabilitat d’administradors en matèria de sostenibilitat, ètica corporativa i compliment normatiu.
• Entrada en vigor del Reglament Europeu d’Informes de Sostenibilitat (ESRS), que exigirà reportar informació no financera més detallada des de 2026.
• Ampliació de les obligacions en matèria de registre de titularitats reals i prevenció del blanqueig, amb controls més estrictes per a pimes i societats professionals.
• I en paral·lel, noves línies d’inspecció de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública centrades en societats inactives, sense dipòsit de comptes o sense activitat registral.

Quins riscos es poden evitar amb un reconeixement sistemàtic mercantil?

• Evitar la responsabilitat personal d’administradors i consellers.
• Detectar a temps conflictes societaris latents o participacions mal registrades.
• Evitar multes per incompliments registrals o per no tenir actualitzada la titularitat real.
• Identificar situacions de desequilibri patrimonial que podrien derivar en dissolució.
• Adaptar la societat a les noves obligacions digitals i de transparència, evitant sancions o bloquejos en licitacions, ajuts o contractes públics.

Abans de tancar l’any, li recomanem concertar un reconeixement mercantil complet de la seva empresa. En una sola sessió podem analitzar:

• La situació jurídica actual de la seva societat.
• Els possibles riscos derivats de la seva estructura societària o d’administració.
• I les mesures preventives més convenients abans del tancament comptable i fiscal.

L’experiència ens demostra que una revisió a temps costa molt menys que una defensa a posteriori.