El Consell de Ministres ha aprovat el Reial decret llei 26/2021, de 8 de novembre (BOE de 9 de novembre i amb efectes des del 10 de novembre de 2021) amb el qual s’adapta el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals a la jurisprudència del Tribunal Constitucional respecte de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (conegut també, com la plusvàlua municipal). Amb la reforma legal es garanteix la constitucionalitat del tribut, s’ofereix seguretat jurídica als contribuents i certitud als ajuntaments.

El Govern, amb aquesta reforma, restableix l’exigibilitat de l’impost, que havia quedat en suspens amb la sentència del Tribunal Constitucional del passat 26 d’octubre, atès que havia deixat un buit normatiu per a la determinació de la base imposable, la qual cosa impedia la liquidació, comprovació, recaptació i revisió d’aquest tribut. El Reial decret llei 26/2021 aprovat, per tant, evita el risc que els ajuntaments sofreixin una disminució dels seus recursos, incrementin el seu nivell de dèficit o vegin deteriorats els serveis que presten als ciutadans.

Així mateix, la norma delimita el buit legal que podria haver provocat distorsions en el mercat immobiliari, en poder haver-se convertit aquesta circumstància en un incentiu per accelerar operacions immobiliàries que esquivessin la tributació.

Què és l’impost de plusvàlua municipal?

L’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), com es denomina oficialment, grava els guanys obtinguts per la venda, o recepció en forma d’herència o donació, d’un immoble en funció de la revaloració del terreny en el qual s’assenta. Els contribuents tenen trenta dies per saldar comptes amb Hisenda.

• És un impost local, la recaptació del qual correspon als ajuntaments.
• Es regula en els articles 104 a 110 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (TRLRHL), aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març.
• Fet imposable: l’increment del valor que experimentin els terrenys i es posi de manifest a conseqüència de la transmissió de la propietat dels terrenys per qualsevol títol o de la constitució o transmissió de qualsevol dret real de gaudi, limitatiu del domini, sobre els terrenys esmentats.
• Base imposable: fins ara es determinava multiplicant el valor del terreny en la data de meritació (valor cadastral del sòl en la data de transmissió) pel nombre d’anys de la seva permanència en el patrimoni del transmitent i pel percentatge fixat per l’ajuntament dins dels límits establerts en la llei.

Sentència del Tribunal Constitucional de 26 d’octubre de 2021

La sentència publicada el 3 de novembre de 2021 al web del Tribunal Constitucional (encara no publicada al BOE, però sí accessible des del web del tribunal), va ser dictada el passat 26 d’octubre i en ella el Tribunal Constitucional declara inconstitucionals i nuls els articles relatius a la determinació de la base imposable de l’IIVTNU en concret els articles 107.1, segon paràgraf, 107.2.a) i 107.4 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març.

El que es declara inconstitucional i nul, així, és la manera de calcular la base imposable, declaració que no afecta la resta dels elements de l’impost. El Tribunal Constitucional es basa en el fet que aquests articles configuren un sistema objectiu i obligatori de càlcul que “per ser aliè a la realitat del mercat immobiliari i de la crisi econòmica i, per tant, al marge de la capacitat econòmica gravada per l’impost i demostrada pel contribuent, vulnera el principi de capacitat econòmica com a criteri d’imposició (art. 31.1 CE)”, sense que existeixi cap justificació objectiva i raonable que pogués salvar aquesta conclusió (FJ 5è).

La Sentència, que manté el fet imposable, complementa els anteriors pronunciaments del Tribunal Constitucional sobre l’IIVTNU que ja impedien liquidar l’impost en els supòsits en els quals no hi hagués una plusvàlua real posada de manifest en la transmissió o quan la quota de l’IIVTNU esgotés o superés aquesta plusvàlua (SSTC 59/2017 i 126/2019).

Nova norma: dues opcions per al càlcul de l’impost

La nova norma estableix amb caràcter general que la base imposable de la plusvàlua municipal serà el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació del tribut pels coeficients que aprovin els ajuntaments en funció del període de generació de l’increment de valor, però ofereix un mètode alternatiu que permetrà als subjectes passius tributar en funció de l’increment de valor real obtingut en la transacció. Com a novetat, queden gravades les operacions en les quals el període de tinença de l’immoble hagi estat inferior a un any.

Amb la finalitat de donar compliment al mandat del Tribunal Constitucional en les seves sentències de 2019 i 2021, el Reial decret llei adequa la base imposable de l’impost a la capacitat econòmica efectiva del contribuent. Per a això, es millora la tècnica de determinació de la base imposable en el sistema objectiu, perquè reflecteixi en tot moment la realitat del mercat immobiliari, i, a més, aquest sistema es converteix en optatiu, que permet que la base imposable de l’impost sigui la diferència entre el valor de transmissió i el d’adquisició d’un terreny quan així ho sol·liciti l’obligat tributari.

D’aquesta manera es compleix la sentència del passat 26 d’octubre que va admetre com a vàlid el mètode objectiu de càlcul de la base imposable sempre que no fos obligatori i reflectís la realitat del mercat immobiliari.

La naturalesa de l’impost, que no va discutir el Tribunal Constitucional, es manté. És a dir, el tribut grava l’increment del valor dels terrenys, posat de manifest en el moment de la meritació i experimentat al llarg d’un període de vint anys.

Com hem comentat abans, la norma regula un doble sistema per a la determinació de la base imposable de l’impost:

a. Estimació objectiva (sistema objectiu)

El primer mètode és similar al tradicional. En concret, la base imposable s’obtindrà multiplicant el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació pels coeficients que aprovi l’ajuntament al qual correspongui l’exacció de l’impost i que dependran del període de generació de l’increment de valor. Aquests coeficients no podran excedir dels que s’indiquen a continuació, en funció del nombre d’anys transcorreguts des de l’adquisició de l’immoble:

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,14
1 año	0,13
2 años	0,15
3 años	0,16
4 años	0,17
5 años	0,17
6 años	0,16
7 años	0,12
8 años	0,10
9 años	0,09
10 años	0,08
11 años	0,08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
Igual o superior a 20 años	0,45

En el cas d’operacions realitzades en terminis inferiors a un any des de l’adquisició, s’hauran de computar els mesos complets de tinença de l’immoble.

Els coeficients seran actualitzats anualment mitjançant una norma de rang legal, tenint en compte l’evolució del mercat immobiliari. Si després d’aquesta actualització els coeficients de les ordenances fiscals són superiors als màxims indicats anteriorment, s’aplicaran aquests últims fins que es corregeixi l’excés en l’ordenança fiscal.

Finalment, s’estableix la possibilitat que els ajuntaments puguin acordar, als exclusius efectes de determinar la base imposable, una rebaixa de fins al 15 % del valor cadastral del sòl, a fi d’adaptar l’import del tribut a la realitat de cada municipi.

b. Estimació directa (plusvàlua real)

Si, a instàncies del subjecte passiu, es constatés que l’increment de valor, determinat per la diferència entre els valors del terreny en les dates de transmissió i adquisició, és inferior al determinat pel mètode objectiu, es prendrà com a base aquest increment. Aquests valors podran ser objecte de comprovació pels ajuntaments.

A aquest efecte, s’hauran d’aplicar les regles següents:

• En el cas de béns immobles en els quals hi hagi tant sòl com construcció, la diferència entre el preu de transmissió i el d’adquisició del sòl s’obtindrà aplicant la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total.
• Com a valor de transmissió o d’adquisició es prendrà el més gran entre el que consti en el títol que documenti l’operació (o el declarat en l’impost sobre successions i donacions en cas de transmissions lucratives) o el comprovat, si és el cas, per l’Administració Tributària.

No es podran computar en aquest procediment de càlcul les despeses o tributs que gravin aquestes operacions d’adquisició o transmissió.

El subjecte passiu haurà de declarar la transmissió de l’immoble i aportar els títols que documentin la seva transmissió i prèvia adquisició.

No es pagarà l’impost si no s’obté un guany

S’introdueix un nou supòsit de no subjecció per a aquelles operacions en les quals el contribuent acrediti que no ha existit increment de valor. Per a això, els interessats hauran de declarar la transmissió, així com aportar els títols que documentin la transmissió i adquisició.

El càlcul de l’increment de valor real obtingut en la transmissió es realitzarà conforme a les regles assenyalades anteriorment per a la determinació de la base imposable de l’impost mitjançant el mètode d’estimació directa.

A pesar que resulti d’aplicació aquesta regla de no subjecció a una transmissió concreta, l’adquirent actualitzarà el seu període de tinença a l’efecte de determinar la plusvàlua municipal de la següent transmissió, excepte en els casos de no subjecció ja previstos prèviament en la normativa de l’impost en els quals no s’actualitzava aquest període (per exemple, aportacions d’immobles acollides al règim de neutralitat fiscal, operacions d’aportació i adjudicació de béns i drets a la societat conjugal o en compliment de sentències de nul·litat, separació o divorci matrimonial).

Les plusvàlues generades en menys d’un any tributaran

També com a novetat, seran gravades les plusvàlues generades en menys d’un any, és a dir, les que es produeixen quan entre la data d’adquisició i de transmissió hagi transcorregut menys d’un any i que, per tant, poden tenir un caràcter més especulatiu. Aquesta opció ja s’està aplicant en algunes ciutats.

Sis mesos perquè els ajuntaments s’adaptin

Els ajuntaments que tinguin establert l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana tindran un termini de sis mesos des de l’entrada en vigor del Reial decret llei per adequar les seves normatives al nou marc legal.

Fins que s’adaptin les ordenances municipals, resultarà d’aplicació el marc legal disposat en el nou Reial decret llei, prenent, per a la determinació de la base imposable de l’impost, els nous coeficients màxims que s’hi estableixen.

Recursos i reclamacions

Quan l’impost es paga mitjançant una autoliquidació (com succeeix en la majoria de grans municipis), el contribuent té un termini teòric de quatre anys per demanar una revisió de la suma que ha abonat. Si bé, la sentència judicial, va determinar que no serà possible reclamar quantitats que no es trobessin ja recorregudes abans de dictar-se la sentència (26 d’octubre de 2021).

Si ha estat l’ajuntament el que ha liquidat de manera directa l’impost sense haver tancat en ferm la seva valoració, també seria possible la reclamació.

Irretroactivitat de la nova normativa

La nova norma no té caràcter retroactiu. El Reial decret llei 26/2021 no contempla efectes retroactius de les seves disposicions. Això crea una espècie de buit legal per a les operacions celebrades durant el període des que es va conèixer la sentència completa del Tribunal Constitucional, el 26 d’octubre de 2021, fins que entri en vigor el reial decret llei, el 10 de novembre de 2021.

Atenció. La norma no té efectes retroactius, per la qual cosa l’impost no sembla que es pugui exigir a fets imposables reportats des del 26 d’octubre fins al 9 de novembre de 2021.

Exemples

El Ministeri d’Hisenda ha aportat alguns exemples del resultat a liquidar amb el nou impost. Així, amb l’impost anterior un immoble adquirit l’any 2007 per 300.000 euros i venut en 2021 per 290.000 euros i, per tant, amb una pèrdua de 10.000 euros, el contribuent hauria pagat per aquest impost 3.360 euros al tipus màxim i ara no haurà de pagar res perquè aquesta operació a pèrdues no està subjecta a l’impost.

Li recordem que el règim de devolució mensual de l’IVA (REDEME) és un sistema que permet a les pimes i els autònoms liquidar l’IVA de manera mensual, en lloc de fer-ho a través de la declaració trimestral del model 303.

Així, els subjectes passius de l’IVA realitzen la liquidació de l’IVA de manera mensual en lloc de fer-ho trimestralment, el que els proporciona més liquiditat, sobretot a les empreses que les declaracions els surtin a pagar.

Requisits per acollir-se al sistema REDEME

Per poder declarar l’IVA a través del REDEME, és necessari complir amb els següents requisits:

• No tributar en el règim simplificat de l’IVA.
• Estar al corrent de les seves obligacions tributàries.
• No haver estat exclòs del registre en els tres anys anteriors a la sol·licitud de l’alta.

Com puc inscriure la meva empresa al REDEME?

Per inscriure’s al REDEME, s’ha de presentar els següents models davant Hisenda:

• Model 036, per a la declaració censal d’alta, modificació i baixa en el cens d’empresaris, professionals i retenidors.
• Model 039, per a la Comunicació de dades relativa al règim especial del grup d’entitats en l’impost sobre el valor afegit.

Quines obligacions tenen les empreses acollides al REDEME?

Hauran de presentar de manera mensual els següents documents:

• El model 303, per a presentar les seves autoliquidacions d’IVA.
• Una declaració informativa, bolcant en el model 340 el contingut dels llibres de registre de l’IVA.
• A més, el REDEME obliga a tots els subjectes passius que tributin a través d’aquest règim a utilitzar l’SII i, en conseqüència, haurà d’informar de totes les factures emeses i rebudes a través de la seu electrònica de l’AEAT, remetent electrònicament els seus registres de facturació.

Si soc autònom m’interessa utilitzar el REDEME?

El REDEME és molt útil per a aquelles empreses que estan començant i han de fer importants inversions inicials, de manera que és molt probable que l’Agència Tributària hagi de retornar part d’impostos.

També és especialment interessant per a les empreses exportadores, que solen tenir un superàvit d’IVA. En aquests casos, s’avança la devolució de l’IVA, proporcionant liquiditat a les empreses acollides a aquest règim.

No obstant això, aquest sistema implica realitzar una gestió més exhaustiva de la facturació, ja que s’ha de reportar a l’Agència Tributària de totes les factures rebudes i emeses, la qual cosa implica una important inversió en tecnologia. Per aquest motiu, en el cas d’una empresa que tingui una activitat normal, amb liquidacions en les quals fins i tot l’IVA surt a pagar, pot ser que no compensi massa.

Recordi que:

Els empresaris o professionals que no hagin sol·licitat la inscripció al REDEME el mes de novembre, així com aquells que no hagin iniciat l’activitat, però hagin adquirit béns o serveis amb la intenció de destinar-los al desenvolupament de l’activitat, podran sol·licitar la seva inscripció durant el termini de presentació de les declaracions-liquidacions periòdiques.

En tots dos casos, la inscripció en el registre farà efecte des de l’endemà a aquell en el qual finalitzi el període de liquidació d’aquestes declaracions-liquidacions.

Per a més informació: AEAT

La inestabilitat en el mercat laboral creada per la crisi del coronavirus SARS-CoV-2 s’ha traduït en aquests últims mesos en ERTO, reduccions de jornada i, en el pitjor dels casos, en acomiadaments. Però quan aquestes situacions afecten treballadors d’edat avançada i no han cotitzat prou per accedir a la pensió, la Seguretat Social contempla una solució: els convenis especials.

Es tracta d’un acord subscrit voluntàriament pels treballadors amb la Seguretat Social per poder generar, mantenir o ampliar el dret a prestacions de la Seguretat Social.

El conveni especial amb la Seguretat Social té per finalitat complementar les cotitzacions dels treballadors que s’acosten a l’edat de jubilació que han sigut baixa en la seva feina, de tal forma que la pensió de jubilació no es vegi reduïda per aquesta circumstància.

Conveni especial per a treballadors subjectes a procediments d’acomiadament col·lectiu que incloguin treballadors amb 55 anys o més

El conveni especial se subscriurà en relació amb els procediments d’acomiadament col·lectiu amb empreses no culpables en procediment concursal que incloguin treballadors amb 55 anys o més que no tinguessin la condició de mutualistes l’1 de gener de 1967, serà signat per l’empresari i el treballador, d’una banda, i la Tresoreria General de la Seguretat Social, de l’altra.

En el cas que l’empresari no procedeixi a la sol·licitud del conveni especial, en els termes assenyalats en el paràgraf anterior, el treballador afectat podrà sol·licitar el conveni especial dins dels sis mesos naturals següents a la data en què l’empresari li notifiqui individualment l’acomiadament. En aquest supòsit, el conveni serà subscrit pel treballador i la Tresoreria General de la Social, i es donarà trasllat a l’empresari juntament amb la notificació de l’import total de les quotes que ha d’ingressar a càrrec seu exclusiu.

A partir del moment en què el treballador compleixi els 63 o, en el seu cas els 61 anys, si l’expedient d’acomiadament col·lectiu és per causes econòmiques, les aportacions al conveni especial seran a càrrec seu.

Durada. Les empreses que realitzin acomiadaments col·lectius que afectin treballadors més grans de 55 anys (sense estar sotmesos en concurs) han de subscriure un conveni especial i continuar cotitzant a la Seguretat Social per aquests empleats. Atenció. En cas que el treballador tingui dret a percebre una prestació per desocupació amb posterioritat a l’acomiadament col·lectiu, el conveni especial se subscriurà a partir de la data en què s’extingeixi el dret a percebre aquesta prestació.

Requisits:

• Figurar inclòs en l’expedient de procediment d’acomiadament col·lectiu
• El treballador haurà de tenir 55 anys o més
• No tenir la condició de mutualista a 01-01-1967

Ingrés:

En virtut d’aquest conveni, l’empresari haurà de continuar cotitzant pel treballador des del moment en què subscrigui aquest conveni especial i fins que l’afectat compleixi 63 anys. En cas que l’acomiadament col·lectiu es fonamenti en causes econòmiques, aquesta obligació cessarà quan el treballador compleixi 61 anys:

• Des d’aquesta edat, i fins a l’edat ordinària de jubilació, serà el treballador qui assumeixi el pagament i ingrés de les quotes a la Seguretat Social.
• Recordi que en 2021 l’edat ordinària de jubilació és de 66 anys, o de 65 anys en cas de treballadors que acreditin 37 anys i 3 mesos o més de cotització.

Cotització:

La base de cotització que s’utilitzarà per al conveni especial vindrà determinada per la mitjana de les bases de cotització dels sis mesos previs a l’acomiadament. Per exemple, en cas d’un treballador amb un salari brut i base de cotització de 3.000 euros mensuals, que es vegi afectat per un acomiadament col·lectiu amb 55 anys (per causes no econòmiques i sense dret a prestació per desocupació), les quotes a ingressar per l’empresa fins que compleixi 63 anys ascendiran a més de 54.000 euros.

Forma i termini d’ingrés:

L’empresari podrà optar per:

• Efectuar un pagament únic de les quotes i en aquest cas haurà de manifestar-ho per escrit a la Tresoreria General de la Seguretat Social efectuant l’ingrés dins del mes següent al de la notificació per part d’aquest servei comú de la quantitat a ingressar.
• Sol·licitar de la Tresoreria General de la Seguretat Social el fraccionament del seu pagament en tantes anualitats com anys li faltin al treballador o treballadors per a complir els 63 o 61 anys, amb un màxim de sis anys. En aquest cas, l’ingrés de la primera anualitat s’haurà de realitzar en el termini de trenta dies naturals a partir de la notificació de la quantitat a ingressar, presentant per al pagament de les cotitzacions pendents, aval solidari suficient segons el parer de la Tresoreria General de la Seguretat Social o bé substituint, amb el consentiment d’aquest servei comú, la responsabilitat de l’empresari per la d’una entitat financera o una entitat asseguradora.
• El termini per a l’ingrés de les anualitats fraccionades diferents de la primera serà el dels trenta dies naturals immediatament anteriors a la iniciació de l’anualitat de què es tracti.

En tot cas, aquests pagaments fraccionats hauran de ser objecte de domiciliació en alguna de les entitats financeres habilitades per actuar com a oficines recaptadores en els termes establerts en el Reglament General de Recaptació dels Recursos del Sistema de la Seguretat Social i en les seves normes de desenvolupament.

A TENIR EN COMPTE:

Reintegrament. En cas de defunció o incapacitat permanent del treballador prèvia a l’edat de jubilació ordinària, l’empresari tindrà dret a reclamar les quotes abonades a partir de què es produeixin tals fets.

Si torna a treballar. Si el treballador torna a treballar amb posterioritat a l’acomiadament col·lectiu i abans de l’edat ordinària de jubilació, les quotes ingressades durant aquest període es descomptaran de les quotes que hagi d’ingressar el treballador a partir dels 63 anys. Si aquestes quotes excedeixen de les quotes abonades pel treballador a partir dels 63 anys, aquest excés haurà de ser reintegrat a l’empresari inicial.

Incompliment. La no subscripció del conveni especial obligatori és una infracció administrativa molt greu, sancionable amb multa de fins a 225.018 euros per cada treballador sense conveni subscrit.

El Consell de Ministres ha pres en consideració aquest passat 26 d’octubre en primera lectura l’avantprojecte de llei pel dret a l’habitatge. La norma proposa instruments efectius perquè les administracions territorials puguin augmentar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, sobretot per a aquelles persones i llars amb més dificultat d’accés, així com en aquelles zones amb preus més alts a causa de l’alta demanda i la baixa oferta d’immobles.

Una vegada duta a terme aquesta primera lectura, el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana iniciarà la tramitació d’aquest avantprojecte, que constarà de diferents tràmits previs a la conformació d’un text final que s’elevarà de nou al Consell de Ministres per a la seva aprovació i remissió posterior a les Corts Generals. El tràmit parlamentari es podria allargar fins al segon semestre de 2022.

Principals novetats

1. Amb la futura llei no es podrà tornar a alienar el parc públic d’habitatge social, que serà considerat com un patrimoni sempre subjecte a protecció. Per a això l’avantprojecte estableix una estricta regulació dels parcs públics, evitant que tornin a repetir-se operacions de venda del parc públic d’habitatge a fons d’inversió per part d’algunes administracions territorials.

2. S’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit, garantint sempre, almenys, un període de trenta anys. Es fixen a escala estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de trenta anys.

3. S’introdueix el concepte d’habitatge assequible incentivat, com a figura necessària per incrementar l’oferta a curt termini. Es tracta d’un nou concepte que se suma a l’habitatge protegit com a mecanisme efectiu per incrementar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, afavorint la participació del sector privat i del tercer sector a través de la instrumentació de beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, entre altres.

4. El dret a un habitatge digne i adequat s’ha d’exercir en condicions assequibles, comprometent als poders públics. Es desenvolupa i reforça el concepte d’habitatge digne i adequat recollit en l’article 47 de la Constitució Espanyola, per assegurar el compromís dels poders públics per fer-ho efectiu, incorporant en el concepte aspectes com el d’habitabilitat, accessibilitat, eficiència energètica, utilització d’energies renovables o accés a xarxes de subministraments bàsics, per respondre a les necessitats de residència de les llars en condicions assequibles.

5. Es defineix un estatut jurídic de drets i deures associats a la propietat d’habitatge, delimitant la seva funció social. S’aprova, per primera vegada a escala estatal, un marc jurídic del dret a l’habitatge que estableix un conjunt de drets i deures de caràcter general, i un estatut de drets i deures associats a la propietat d’habitatge, delimitant la funció social seguint el mandat constitucional.

6. Declaració de zones de mercat residencial tensat, a fi d’aplicar mesures efectives per afavorir l’accés a l’habitatge. Les administracions competents en matèria d’habitatge, comunitats autònomes, podran declarar zones de mercat residencial tensat, i en la norma estatal s’establirà un procediment de declaració basat en criteris objectius que determinarà l’aplicació de diferents mesures encaminades a equilibrar i minorar els preus del lloguer en aquestes zones.

7. Definició de grans tenidors amb caràcter general i deures d’informació i col·laboració en zones de mercat tensat. S’introdueix en la Llei estatal una definició de caràcter general del concepte de “gran tenidor”, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d’ús residencial, exclosos en tots dos casos garatges i trasters. Sobre aquesta definició, en «zones de mercat residencial tensat» es podran establir criteris addicionals degudament motivats.

8. Mecanismes de contenció i baixada dels preus del lloguer d’habitatge.

S’estableixen nous mecanismes de contenció i baixada de preus, a través de la millora del marc fiscal, pressupostari, o de gestió patrimonial, i de regulació en àrees declarades com de mercat residencial tensat, amb l’objectiu de:

• La incorporació de més habitatges al mercat del lloguer com a habitatge habitual en aquestes zones, per equilibrar el mercat.
• La contenció i reducció de la renda, impedint els increments abusius i incentivant baixades en el lloguer a través d’un tractament fiscalment favorable.
• S’estableix un mecanisme de caràcter excepcional i delimitat en el temps, que pogués intervenir en el mercat per esmorteir les situacions de tensió i concedir a les administracions competents el temps necessari per poder compensar en el seu cas el dèficit d’oferta o corregir amb altres polítiques d’habitatge les mancances d’aquestes zones. Així, a conseqüència de la declaració de l’àrea de mercat residencial tensat s’activaran les següents mesures:
  • Per als habitatges arrendats, s’estableix la possibilitat que l’arrendatari pugui acollir-se a la finalització del contracte a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions del contracte en vigor.
  • En nous contractes d’arrendament d’habitatges ja arrendats, a nous inquilins, s’estableix la limitació del lloguer en aquestes zones, amb caràcter general a la renda del contracte anterior (amb l’increment de l’IPC corresponent), permetent uns certs increments addicionals màxims en determinats supòsits establerts en l’avantprojecte de llei.
  • Quan el propietari sigui una persona jurídica gran tenidor, la renda dels nous contractes subscrits en àrees tensades estarà limitada en el seu cas pel contracte anterior, o el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència. No obstant això, s’estableix un període de divuit mesos des de l’aprovació de la llei per a l’aplicació d’aquesta limitació referida a sistema d’índexs de referència, a fi que l’administració estatal estableixi un sistema que pugui ser utilitzat per a aquestes limitacions en els preus del lloguer en zones tensades.

9. Creació d’un entorn fiscal favorable per a la reducció dels preus del lloguer i l’increment de l’oferta a preu assequible. S’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual. Per a això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50 %, que es podrà incrementar en funció dels següents criteris:

• 90 %: baixada de la renda en zona tensada. Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensat, amb una baixada d’almenys un 5 % sobre la renda del contracte anterior.
• 70 %: (i) lloguer per primera vegada d’habitatges en àrees tensades a joves. En cas de nous contractes d’arrendament a joves d’entre 18 i 35 anys en aquestes àrees; (ii) habitatge assequible incentivat o protegida. Habitatge arrendat a l’administració pública o entitat del tercer sector, o acolliment a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.
• 60 %: rehabilitació o millora. En cas que s’haguessin dut a terme obres de rehabilitació en els dos anys anteriors.

10. Definició d’habitatge buit i modulació del recàrrec de l’IBI. S’introdueix una definició clara perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l’impost sobre béns immobles a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de quatre habitatges per propietari, excepte causes justificades de desocupació temporal. Així mateix, s’estableix una modulació del recàrrec avui dia situat en el 50 % de la quota líquida de l’IBI que podrà arribar al 150 %, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix titular en el terme municipal.

11. Millora de la regulació del procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat. Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè s’avaluï la situació i, si és el cas, s’atenguin amb celeritat les persones en situació de vulnerabilitat econòmica o social.

S’assegura que els serveis socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s’incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d’1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

12. Impuls de l’habitatge protegit per llogar a preu limitat. S’estableix un percentatge mínim del 50 per cent per a habitatge protegit per llogar dins del sòl de reserva per a habitatge protegit. Així mateix, s’aclareix la possibilitat que la legislació urbanística pugui establir una reserva del 30 % en sòl urbanitzat, amb la necessitat que les administracions urbanístiques articulin els mecanismes de compensació que siguin pertinents als afectats, sense que això impliqui l’establiment de l’obligació d’implantar aquesta mesura a les comunitats autònomes.

13. Es reforça l’actuació estatal en matèria d’habitatge i de rehabilitació, a través de plans plurianuals, basats en la cooperació interadministrativa. Es regula l’actuació pública en matèria d’habitatge, rehabilitació i regeneració urbana a través de la regulació, finançament, i planificació necessària per garantir el seu accés a preus assequibles, així com per afavorir la conservació i millora del parc d’habitatges i dels entorns residencials. Es defineix el marc general de col·laboració i cooperació entre administracions públiques en matèria d’habitatge, com a estratègia clau per aconseguir els fins d’aquesta política, a través dels principals òrgans de cooperació: conferència sectorial, comissió multilateral i comissions bilaterals.

14. Es crea el Consell assessor d’habitatge, per assegurar la participació de tots els agents en l’elaboració i desenvolupament de les polítiques d’habitatge. Serà un òrgan col·legiat de caràcter tècnic, assessor i consultiu de l’Estat per a la programació de les polítiques públiques d’habitatge, que estarà integrat per associacions del tercer sector i altres associacions representatives d’interessos afectats per la llei, representants empresarials i professionals, del sector financer, així com diferents professionals experts en matèria d’habitatge, de l’àmbit universitari o de la recerca.

15. Més garanties en la compra o el lloguer d’habitatge a través d’informació bàsica de les condicions de l’operació, i de les característiques de l’habitatge i de l’edifici. La persona interessada en la compra o arrendament d’un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l’operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, una sèrie d’informació bàsica, sobre les condicions de l’operació i de les característiques del referit habitatge i de l’edifici on es troba.

16. Més informació i transparència en les polítiques públiques d’habitatge, per conèixer tots els programes i serveis útils per accedir a un habitatge. L’avantprojecte de llei aposta per assegurar la transparència i millorar la informació en diferents àmbits, entre els quals es pot destacar el de l’habitatge públic. Per a això estableix l’obligació d’elaborar i mantenir actualitzat un inventari del parc públic d’habitatge i una memòria anual en la qual s’especifiquin les accions adoptades per reforçar aquest parc i acomodar-lo a la demanda existent.